История о
Наблюдателе – это также напоминание, что при покупке недвижимости надо проводить проверку продавца и приобретаемого объекта.
Почему это важно?
Потому что Верховный Суд в своем
определени установил, на мой взгляд, чрезмерно высокий стандарт добровосовестности покупателя
Вот позиция суда:
Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца 8 недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество.
Практический пример
Недавно ко мне обратились по вопросу проведения проверки сделки с недвижимостью. Расскажу о своих действиях, возможно, будет полезно кому-то в качестве примера.
В качестве продавца выступал ИП.
Вот какие действия я предпринял (все ссылки на сервисы кликабельны):
- Проверил продавца на предмет наличия/отсутствия судебных дел с его участием. Сделать это можно с помощью Банка решений арбитражных судов, сервиса ГАС «Правосудие». Также рекомендую использовать сайт Судебные и нормативные акты РФ;
- Проверил продавца на предмет наличия/отсутствия исполнительных производств и в реестре розыска по исполнительным производствам;
- Проверил паспорт продавца на предмет действительности;
- Проверил в каких компаниях продавец являлся/является участником или директором. Найдя такие компании, проверил их. Лучше всего в этом поможет любая справочно-информационная система (например, СПАРК или Контур. Фокус), но это платно. Запросом по Ф.И.О. в любом поисковике и через сервис «Прозрачный бизнес» можно узнать организации, в которых упоминается гражданин. Если продавец являлся/является директором или участником юридического лица, то проверяйте внимательно компанию на предмет платежеспособности и реальности ведения хозяйственной деятельности. Для оценки компаний используйте сервисы проверки контрагентов (посты про них есть у меня на канале тут и тут). Существует вероятность, что начнется банкротство такой компании, а это потянет субсидиарную ответственность и дальнейшее оспаривание сделки продавца;
- Зная имя ребенка продавца, я проверил его по тому же принципу, что и продавца;
- Попросил покупателя узнать семейное положение продавца.
В отношении продавца я не установил подозрительных обстоятельств, но надо было еще проверить объект недвижимости.
Проверяем объект недвижимости
Вот что я сделал:
- Попросил покупателя заказать расширенную выписку ЕГРН (пока еще можно);
- Проверил информацию об объекте на публичной кадастровой карте, проверил сведения о наличии/отсутствии обременений;
- Проверил не фигурирует ли приобретаемый объект недвижимости в судебных спорах. Для этого вбил кадастровый номер, а затем и адрес в поиске по Банку решений арбитражных судов и по судам общей юрисдикции;
- Вбил кадастровый номер в поисковиках. Результат поиска показал, что объект куплен с торгов в рамках банкротства;
- Проверил ход торгов, не оспаривались ли они в суде
А ещё:
В итоге я пришел к выводу, что какие-либо явные риски у покупателя отсутствуют.
Какие обстоятельства должны насторожить:
🚩Частая смена собственников недвижимого имущества – Проверяйте бывших собственников также как продавца;
🚩Если недвижимое имущество было в собственности у организации – Проверяйте компанию на предмет банкротства и её платежеспособность;
🚩Наличие погашенной ипотеки в отношении недвижимого имущества – Просите доказательства выплаты кредита, удостоверьтесь, что ипотека была не в банке-банкроте;
🚩Попросите у продавца документ-основание приобретения имущества. Если это договор купли-продажи, убедитесь, что стоимость покупки не была существенно занижена. Узнайте как продавец оплачивал покупку недвижимого имущества, постарайтесь убедиться, что не наличным расчетом.
Сервисы проверки контрагента - бесплатно, без регистрации и СМС
В аналогичном посте на моем TG-Канале, статья дополнена несколькими сервисамы проверки контрагента, посмотреть можно
тут.
Также у меня есть подборка общедоступных сервисов для проверки контрагентов, плюс мои комментарии и рекомендации. Читать/смотреть частях
тут и
тут.