Неустойки по ДДУ для физических лиц согласно 214 ФЗ - когда отправлять претензию?

Здравствуйте.

Согласно Постановлению №423 от 2 апреля 2020 г. за период задержки выдачи ключей со 2 апреля 2020 по 1 января 2021 застройщики освобождены от уплаты неустойки в связи с ситуацией по коронавирусу. Т. е. если срыв сроков произошел после 2 апреля 2020 года, то до 1 января 2021 года застройщик не должен оплачивать компенсацию за это.

В целом, как себя вести дольщику, если застройщик срывает сроки выдачи ключей?

Предварительное уведомление

Как должно быть: если застройщик понимает, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, он обязан уведомить дольщика об отсрочке минимум за два месяца до ее наступления. Само по себе предварительное уведомление не дает дольщику право расторгать ДДУ или писать претензию — такие возможности появятся только после того, как девелопер нарушит сроки.

Также застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному ДДУ. Подписав соглашение, покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания, но это совсем не обязательное условие. Если дольщика не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если только застройщик не нарушит новые обязательства.

Претензия

Если застройщик все же нарушил сроки, то дольщик может пойти двумя путями. В обоих случаях напрямую застройщику направляется претензия.

Первый - выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда. Девелопер может пойти навстречу и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. В этом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ.

При этом затягивать с предъявлением претензии не стоит, ведь если застройщик все-таки введет дом в эксплуатацию, то он может попытаться доказать в суде, что дольщик уклонялся от получения ключей.

Второй путь - радикальный - предполагает разрыв ДДУ (плюс компенсации) в случае, если просрочка превышает два месяца. Покупатель отказывается от квартиры и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

При составлении претензии в случае задержки сроков стоит указать:

• Название застройщика и все его контактные данные;
• Фамилию, имя, отчество дольщика и все его контактные данные;
• Описание претензии. Укажите реквизиты ДДУ, сроки передачи квартиры по ДДУ и срок получения (если получена), дату оформления акта приема-передачи (если есть). Если квартира не получена - так и напишите;
• Требования (например, о выплате неустойки), с указанием суммы и расчетом. Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Имейте в виду, что суд далеко не всегда принимает сторону дольщика. Зачастую требуемая сумма бывает уменьшена в разы;
• Реквизиты счета для перевода неустойки;
• Перечень сопутствующих документов (копии ДДУ, документ, подтверждающий уплату стоимости квартиры, а также передаточный акт, если есть);
• Дата и подпись дольщика.

Претензию необходимо направить на все адреса застройщика – как на фактический, так и на юридический.

Статья на эту тему здесь: https://www.novostroy-m.ru/analitika/chto_delat_esli_zastroyschik