Выгодно ли приобрести квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду?

Сергей Сивцов
  ·  
31,3 K
Банковский и финансовый аналитик

Короткий ответ: выгодно не будет. Конечно, если вопрос не о сокращении собственных расходов на ипотеку, а об инвестиции с целью получения дохода.

Условия ипотеки и прибылей/убытков от сдачи квартиры в аренду у каждого будут разные, но что-то среднее можно попробовать высчитать. Я взял для расчёта квартиру условной стоимостью 6 000 000 рублей, в кредит без первоначального взноса на 5 лет под 12,84% (средневзвешенная ставка по данным ЦБ на 1 августа 2016 года). Вычитаем для простоты дополнительные расходы: комиссии, страхование заёмщика и недвижимости, и ремонт приобретённой квартиры и т.п.

Квартира в ипотеку по ставке 12,84% на 5 лет стоимостью 6 млн рублей и без первоначального взноса обойдётся в 8,16 млн рублей. За такую же квартиру, но с первоначальным взносом в размере 1 млн рублей, придётся отдать чуть меньше – 7,8 млн рублей.

Квартира с такими же исходными, но при кредите на 10 лет, обойдётся уже в 10,68 млн рублей и в 9,9 млн рублей соответственно.

Ежемесячный платёж в самом «гуманном» варианте (7,8 млн рублей с первоначальным взносом на 5 лет) составит больше 113 тыс. рублей, при тех же исходных на 10 лет – 74 тыс. рублей.

При этом сдавать такую квартиру, если даже она окажется в Москве, с небольшой удалённостью от метро, вряд ли сейчас выйдет более чем за 35 тыс. рублей в месяц. Если, конечно, не делать из неё апартаменты класса «люкс». Даже если найти хороших жильцов, которые будут относиться к квартире, как к собственной (раз уж ставка средневзвешенная, почему бы не пофантазировать и тут), отдельно будут оплачивать коммунальные услуги, то в год с такой квартиры вы будете получать не более 420 000 рублей. А если заключить официальный договор, то, соответственно, налоги тоже придётся платить.

То есть, даже в таком, очищенном от побочных расходов в виде ремонта, капитальных уборок после смены жильцов, налогов, комиссий и страховок по кредиту, и роста доходов от возможного повышения стоимости аренды, кредитная квартира окупится не раньше, чем через 18 лет. Пять из которых она будет находиться в ипотечном обременении.

«Растягивать» кредит – тем более не вариант. Даже если внести тот самый миллион рублей из шести, а 5 млн рублей взять на 30 лет под 12,84%, то ежемесячный платёж сократится только до 54,7 тыс. рублей, зато переплата по кредиту вырастет до 14,6 млн рублей.

В других регионах страны сопоставление цен на недвижимость и аренду могут дать лучшие результаты, но не настолько, чтобы ипотечная квартира, приобретаемая как объект заработка, стала выгодной инвестицией.

12 сентября 2016  ·  4,3 K
Спасибо вам за ответ. По большей части с вами согласен, но в других городах всё-таки есть свои преимущества. В... Читать дальше
Комментировать ответ...
Реклама
Ещё 8 ответов
Andrew Efimov  ·  742
Врач по первому образованию. Руководитель направления в фармацевтической...
Никто из ответивших не понял вопрос)) а он был не про "снимать", а про "сдавать в аренду" квартиру, купленную в ипотеку. Это вопрос об инвестициях. Ответ на этот вопрос на сегодня - "Нет". Ни в одном регионе России годовая процентная доходность от сдачи квартиры не дотягивает и до половины размера депозитных ставок, не говоря уже об ипотечных, цены на жилье при этом... Читать далее
Комментировать ответ...
Юрист
Если бы такой вариант был выгоден, то рынок аренды жилья достаточно быстро вымер бы, сделав вашу схему бессмысленной и убыточной. А раз ничего подобного не происходит, очевидно, такой вариант без дополнительных финансовых затрат с вашей стороны - не сработает. Если вашей целью является в долгосрочной перспективе получить в собственность квартиру, то с дополнительными... Читать далее
Комментировать ответ...
Daniil Manuilov  ·  61
Риэлтор

Абсолютно невыгодно. Плата за наём едва ли перекроет ежемесячный платёж в банк. При этом переплата по кредиту за счёт длительного срока составит овер дофига. Если же взять на короткий срок, ежемесячный платёж будет в раз больше платы за наём. 

А ещё ЖКУ, ремонт. В общем, никакого цимеса.

Комментировать ответ...
Реклама
Выгодно. Вспомните, сколько стоили квартиры 10 лет назад. Все считают на текущий момент и никто из экспертов никогда не задумывается о будущем. Ничего в нашей стране никогда не дешевело. Сейчас цены на квартиры может быть стоят, но как только будет улучшение они поползут вверх. Выгоден этот вариант, когда у Вас есть хотя бы половина стоимости квартиры, тогда аренда... Читать далее
Комментировать ответ...
требушитель требухи
Ну а сами то как думаете? Конечно это хороший вариант, поскольку вы не отдаёте часть своего дохода на ипотеку, в идеале будет сдать квартиру с ежемесячной арендной платой равной или большей, чем размер платежа по ипотеке, тогда получается, что лет через 20 вы получите бесплатную квартиру. Хорошо для тех, кто только обзавёлся детьми, есть возможность сразу, как вырастут... Читать далее

Сразу видно вы не очень дружите с математикой)

Комментировать ответ...
Евгения Н.  ·  12,1K
маркетолог, web-разработчик, в прошлом медицинский журналист
В Воронеже невыгодно. Самый минимальный платеж при покупке квартиры за 1,5 мульта (более или менее приличная однушка с адекватным ремонтом в нормальном районе) вы будете платить порядка 15 000 в месяц если возьмете ипотеку на 25 лет. При этом сдать за такие деньги квартиру у вас не получится, максимум (при хорошем ремонте и меблировке) - 10 тысяч. То есть отбиваться... Читать далее
Комментировать ответ...
Реклама
прохожий

Берете деньги под 11%, покупаете на них хату и сдаете под 5%. Выгодно? 

Развели тут какие-то расчеты))

140 символов140 символов140 символов140 символов140 символов140 символов

Комментировать ответ...
Вы знаете ответ на этот вопрос?
Поделитесь своим опытом и знаниями
Войти и ответить на вопрос
Читайте также

Где выгоднее всего в России взять в ипотеку двухкомнатную квартиру и сдать её в аренду. И какой срок окупаимости?

Avaho.ru  ·  9

Если брать во внимание Московскую область, то наиболее привлекательным городом для приобретения жилья и последующей сдачи его в аренду является Балашиха. Средняя годовая доходность там достигает 6% при окупаемости в течение 17 лет. Выдержки из исследования опубликованы на новостном сайте Mail.ru со ссылкой на портал Lenta.ru.

Второе место заняла Лобня — там доходность составляет 5,9% годовых. В Домодедове, Видном и Мытищах показатели уже ниже и установились на отметке между 5,1 и 5,6%. При этом местная недвижимость окупится примерно за 19 лет. Замыкают список Люберцы и Котельники. В этих городах квартира будет окупаться около 20-22 лет и приносить доход в размере 4,5% годовых.

Подробнее: https://avaho.ru/news/balashiha-luchshiy-gorod-podmoskovya-dlya-arendnogo-biznesa.html

Имеет ли смысл покупать квартиру (4 млн) в ближайшем Подмосковье и сдавать в аренду, продолжая жить на съемной квартире в Москве?

Профессиональные, бесплатные консультации по недвижимости. Помогу решить любой...  ·  e-medvedev.ru

Добрый день.

Я бы посоветовал вам купить квартиру в ближнем Подмосковье к примеру в Мытищах (тут может быть любой город в пределах 10 км от Москвы). Сейчас строят весьма неплохие ЖК. Однокомнатная квартира метражом в 34-36кв.м. в ближайшем Подмосковье в доме из монолита-кирпича обойдется Вам примерно в 3.5 миллиона. Если брать квартиру с ремонтом, то в 4 миллиона.

Сдать ее вы сможете примерно за 25 тысяч, минус 3-5 тысяч за коммунальные услуги, налоги и т.п. Таким образом, ваш ежемесячный доход с квартиры будет примерно 20 тысяч рублей.

Кроме того вы сможете получить налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей.

Получается приобретая квартиру в Подмосковье вы получаете определенный доход и главное - новую квартиру, которую в дальнейшем можно будет продать немного дороже и купить уже нужную вам квартиру в Москве.

Все вышесказанное актуально для новостроек не сданных в эксплуатацию. Выгодность квартиры на вторичном рынке это вопрос отдельного серьезного анализа.

14 января  ·  7,7 K
Прочитать ещё 3 ответа

Как выгоднее поступить: купить квартиру под сдачу или инвестировать в бумаги, депозиты и тому подобное?

Игорь Юдин, аналитик-консультант «Консультационного центра БКС"

Ваш вопрос, это вопрос о целях.

Если Ваша цель стабильный денежный поток не требующий управления - вмешательства с целью поддержания характеристик потока (периодичность, величина), то одинаково купить квартиру или поместить деньги на депозит. Минус.Много не заработаешь, т.к. верхняя граница определяется рынком. Мала ликвидность: из депозита, как и из недвижимости быстро в деньги не выйдешь в силу юридических и технологических причин. Нельзя согласно договору, технология купли-продажи требует длительного оформления и т.п.

Если цель динамичное увеличение капитала, то тогда это на рынок ценных бумаг.

Минусы. Требуется управление. Прибыли не гарантированы, возможны убытки. Плюсом является высокая ликвдность, позволяющая управлять доходностью и удерживать убытки на допустимых уровнях.

3 апреля 2019  ·  2,3 K
Прочитать ещё 3 ответа

Зачем брать ипотеку на 30 лет и переплачивать за квартиру в 3 раза?

Представьте что вы человек со среднестатистической зарплатой, без больших накоплений, без грядущего наследства или внезапных свалившихся на голову больших денег и без квартиры. Вам нужно где-то жить, и варианта всего два. Снимать квартиру за n рублей в месяц или взять кредит на квартиру на 30 лет, выплачивая по примерно столько же (n) рублей в месяц.

А теперь перенесемся на 30 лет в будущее. В первом случае вы все так же платите n рублей в месяц и с ужасом ожидаете прихода пенсии, а во втором имеете свою квартиру и уже платите только коммунальные услуги.

Арендуя квартиру, сколько можно сэкономить, заплатив сразу за год вперед?

Антириелтор в Renty.me. Аренда недвижимости. Доверительное управление.

Скидок при оплате на год вперед, как правило, на рынке аренды нет. Здесь скорее всего все зависит от собственника, насколько ему нужны деньги. Если у него сложная ситуация, то может он и сделает скидку при единовременной оплате на год. Вопрос переговоров. Также не забывайте прописать в договоре единовременное внесение оплаты на год вперед. Сэкономить Вы можете, если начнете снимать квартиру летом, так как цены в этот сезон падают. Еще один вариант экономии – аренда квартиры, в которой ремонт не делался много лет. Можно снять такую квартиру дешевле и сделать самостоятельно в ней косметический ремонт в счет арендной платы.

Прочитать ещё 1 ответ