Дмитрий, здравствуйте! Залогом по ипотеке может выступать только объект недвижимости – обычно тот, который приобретает заёмщик. При этом в некоторых банках в качестве обеспечения можно использовать имеющиеся в собственности квартиру или дом.
Кроме того, тип залога зависит от разновидности ипотеки:
1. Готовое жильё. Если, например, заёмщик покупает квартиру на вторичном рынке, то именно она будет в залоге у банка до выплаты долга.
2. Договор долевого участия. В этом случае жилья ещё нет, ведь заёмщик может вложиться в строительство на этапе котлована. Но банк не ждёт, когда дом будет сдан в эксплуатацию, а заёмщик получит в собственность квартиру. Здесь используют понятие залога прав требования по договору долевого участия – банк приобретает право на объект недвижимости, который находится на этапе строительства и еще не введен в эксплуатацию.
3. Ипотека на строительство дома своими силами. Это льготная программа, в рамках которой заёмщики могут самостоятельно строить дома на имеющемся участке земли или покупать его на заёмные средства для последующего строительства. Здесь залогом выступает земельный участок, поскольку дома ещё нет. Залоговая стоимость его должна быть больше или равна сумме кредита. Например, участок оценили в 2 млн руб., но заёмщик хочет получить в кредит 6 млн руб. В этом случае на недостающую сумму может быть привлечён другой залог, например, квартира в собственности заёмщика или платёжеспособный поручитель. Когда строительство дома завершится, он вместе с участком перейдёт в залог банку.
Имущество, которое может быть обеспечением по ипотеке, перечислено в статье 5 закона N 102-ФЗ. Согласно ему, кроме вышеперечисленного, залогом могут выступать предприятия, здания, сооружения, которые используются в предпринимательской деятельности, доли квартир и домов, гаражи, садовые домики, морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, машиноместа.