Вы можете использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, подать заявки в банки, в которых это работает. Тогда у вас появляется несколько вариантов:
Идти в банки на программу, где достаточно 10% взноса и не нужно дополнительно вносить наличные (покрываете весь взнос за счёт маткапа). Можно самостоятельно.
Идёте в любой банк, принимающий на взнос маткап, на программу вторичного жилья и часть взноса обходите формой сделки. Только с теми, кто знает, как делать такие сделки.
Найти квартиру чуть дешевле, чтобы Маткап покрыл 15% стоимости, тогда ряд возможных банков расширится. Но все равно нужно будет выбирать те, где не требуется внести часть взноса наличными.