Особенности покупки строящегося жилья

Главное отличие покупки квартиры в строящемся доме от приобретения готового жилья состоит в том, что на этапе строительства покупатель приобретает не жилплощадь как таковую, а определенные права на нее — в частности, право требования передачи квартиры в собственность после ввода дома в эксплуатацию. То есть собственником жилья можно стать только после сдачи дома.

На что нужно обратить внимание при покупке строящегося жилья
  1. Убедитесь в законности строительства — проверьте, есть ли у застройщика необходимая разрешительная документация:

    • Подтверждение права на земельный участок.
    • Разрешение на строительство.
    • Проектная декларация.
  2. Выясните, какую ответственность несет застройщик перед будущими собственниками жилья. Для этого изучите условия договора на приобретение квартиры.

    Обратите внимание, что федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает только три способа продажи жилья в строящихся многоквартирных домах:

Как Яндекс.Недвижимость помогает выбирать новостройки в Москве

Яндекс.Недвижимость проверяет юридический статус московских новостроек и публикует полученные данные в карточках жилых комплексов. Проверка статуса проводится по номеру разрешения на строительство (указан на сайте застройщика).

Внимание. Информацию о статусе проверки новостроек предоставляет Портал открытых данных Правительства Москвы в соответствии с условиями использования портала, опубликованными на сайте http://data.mos.ru/about/terms.

Если разрешение на строительство действительно (то есть зарегистрировано в системе управления градостроительной деятельностью Правительства Москвы), в карточке новостройки будет отображаться информация:

  • О наличии у застройщика действующего разрешения на строительство жилого комплекса.

  • О доступных способах покупки квартиры — отмечаются те объекты, которые можно приобрести по договору долевого участия (ДДУ).

  • О соответствии требованиям федерального закона № 214-ФЗ — если заключаемый договор соответствует закону № 214-ФЗ, на карточке жилого комплекса появится соответствующая отметка.

  • Тип реализуемого жилья — квартиры или апартаменты.

Примечание. В настоящее время сервис проверяет новостройки только в Москве, но мы открыты к сотрудничеству в других регионах.

Долевое строительство

Долевое строительство ведется на средства будущих собственников (дольщиков). По окончании строительства дольщики получают права собственности на квартиру и права общей долевой собственности на общее имущество в доме. Также они имеют право требовать от застройщика неустойку, если условия договора были нарушены (например, дом не был сдан в заявленный срок).

Интересы дольщиков защищены федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», кодексом об административных правонарушениях РФ (КоАП РФ) и законом РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Закон № 214-ФЗ обязывает участников долевого строительства:

  1. Заключить договор долевого участия.

    Заключение ДДУ гарантирует, что у застройщика есть необходимая разрешительная документация:

    • Подтверждены права собственности или аренды на земельный участок, используемый для строительства объекта недвижимости.

    • Проектная документация прошла экспертизу.

    • Проектная декларация размещена в открытом доступе.

    • Получено разрешение на строительство.

  2. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре.

    Государственная регистрация сделки защищает покупателя от риска двойной продажи объекта.

Жилищно-строительный кооператив

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это некоммерческая организация, привлекающая средства от будущих собственников квартир (пайщиков) на строительство жилья и управление общими помещениями в кооперативном доме.

Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает продажу строящегося жилья через ЖСК, но не гарантирует защиту интересов пайщиков. Прежде чем подписывать договор о вступлении в ЖСК, внимательно ознакомьтесь с условиями договора на строительство объекта между ЖСК (заказчиком) и застройщиком (исполнителем).

Покупая квартиру через ЖСК, обратите внимание на следующее:

  1. Для получения средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать в открытом доступе проектную декларацию по объекту.

  2. Сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации — пайщики не застрахованы от риска двойных продаж.

  3. По договору с ЖСК застройщик не несет перед членами кооператива ответственности за нарушение сроков строительства или увеличение стоимости объекта. Все дополнительные расходы ложатся на плечи будущих собственников жилья.

  4. Все споры, возникающие между членами ЖСК и застройщиком, разрешаются в гражданско-правовом порядке в суде, без применения норм закона «О защите прав потребителей».

Покупка апартаментов

Апартаменты — это нежилые помещения, которые имеют необходимые условия для проживания. Выбирая апартаменты, следует учитывать их существенные отличия от квартир:

  • При строительстве апартаментов застройщик может не применять санитарные правила и нормы (СанПиН) по освещенности, шумоизоляции и т. д. Также застройщик не обязан строить подъездные дороги, парковки, поликлиники, детские сады или школы.

  • Стоимость апартаментов ниже, чем обычных квартир, но обслуживание — дороже. Например, тарифы на электроэнергию в апартаментах почти вдвое выше, чем для жилых помещений.

  • В отличие от квартир в апартаментах нельзя оформить регистрацию по месту жительства и пребывания. Это ограничивает собственника в праве на социальное обслуживание (например, медицинское) по месту нахождения апартаментов.

  • Для физических лиц — собственников апартаментов установлены повышенные ставки имущественного налога (примерно в пять раз выше, чем для владельцев квартир).