Fitch: субсидии – ключевой фактор для роста ипотечного рынка в России, валютный риск ограничен

6 апреля 2015

Международное рейтинговое агентство Fitch ratings 26 марта 2015 года отметило, что перспективы роста ипотечного кредитования в России будут зависеть от шагов властей по субсидированию процентных ставок и/или от дальнейшего сокращения ключевой ставки, так как значительно более дорогостоящее фондирование для банков сделало процентные ставки без субсидирования недоступными для большинства заемщиков.

Качество активов в сегменте является хорошим, и существенное снижение курса рубля окажет лишь ограниченное влияние на лидеров ипотечного рынка, так как они меньше работают с валютной ипотекой, чем некоторые менее крупные банки. Рекомендация Центрального банка России ("ЦБ РФ") по конвертации банками валютной ипотеки в рубли по курсу на конец 3 кв. 2014 г. вряд ли будет выполнена добровольно или реализована принудительно, так как это может привести к сильному снижению капитализации некоторых банков.

Российские власти планируют поддерживать рост ипотеки за счет субсидирования процентных ставок по новым кредитам на сумму до 400 млрд. рублей в 2015 г. Для сравнения, текущий объем ипотечных кредитов равен 3,7 трлн. рублей. Государственные банки, вероятно, будут основными ипотечными операторами по данной программе, так как они занимают 70% всего ипотечного рынка. Кроме того, мы ожидаем, что в этом году банки выдадут несубсидированные ипотечные кредиты на сумму около 300 млрд. рублей. За вычетом погашений это даст рост ипотечного кредитования на 5% (против сокращения на 3%-5% без программы субсидирования), что представляет собой резкое снижение темпов роста по сравнению с 33% в 2014 г. В то же время, так как, по нашим прогнозам, автокредитование и необеспеченные кредиты наличными сократятся минимум на 5%, произойдет увеличение доли ипотечного кредитования в общем объеме розничных кредитов до более 35% в конце 2015 г. по сравнению с 32% в конце 2014 г.

Темпы роста после 2015 г. являются неопределенными, поскольку неясно, позволит ли общеэкономическая ситуация снизить ключевую ставку монетарным властям, и, если нет, будет ли готово правительство продлить программу субсидирования с учетом ее стоимости, которую мы оцениваем на уровне максимум 22 млрд. рублей в год. Такие расчеты основаны на субсидии ставки в 5,5 процентных пункта (разница между ставкой 12% для заемщиков по программе и текущими банковскими ставками, ограниченными ключевой ставкой ЦБ РФ в 14% плюс 3,5%), помноженной на лимит по программе в 400 млрд. рублей.

Качество ипотечных кредитов является хорошим: проблемные кредиты составляли лишь 2% в конце 2014 г., однако возможно умеренное ухудшение ввиду рецессии, девальвации рубля и проверки временем ипотечных портфелей, которые ранее демонстрировали быстрый рост. В то же время окончательные кредитные потери у банков будут ограниченными ввиду большого покрытия залоговым обеспечением. Среднее отношение кредита к стоимости залога составляет 65%, что обеспечивает приемлемый запас прочности на случай снижения цен на недвижимость.

Снижение курса рубля не представляет значительного риска для сектора, поскольку валютная ипотека (4% от общего объема) составляет лишь 132 млрд. рублей, или 2% от капитала сектора, и банки фактически прекратили ее предоставление. На долю "Сбербанка", ВТБ24 и "Газпромбанка" приходятся 25 млрд. рублей от общей суммы валютной ипотеки, что является небольшим уровнем относительно их капитала (менее 6% у ВТБ24 и около 1% у "Сбербанка" и "Газпромбанка"). В то же время это означает, что концентрация и риски могут быть более высокими у банков меньшего размера. Среди банков, рейтингуемых Fitch, дочерняя структура "Росбанка", Deltacredit, и "Москоммерцбанк" имеют наибольшие риски: их валютные кредитные портфели составляли соответственно 2x и 1,9x от капитала на конец 2014 г.

Основная часть валютных ипотечных кредитов у Deltacredit уже значительно самортизирована, и текущее отношение кредита к стоимости залога составляет около 60%, а показатель проблемных кредитов по данному портфелю равен 2,5%. Показатель проблемных кредитов по валютному ипотечному кредитному портфелю "Москоммерцбанка" гораздо выше, и банк начал программу реструктуризации этих кредитов. В то же время это лишь умеренно сокращает риски по качеству активов. Низкое качество активов уже отражено в рейтинге устойчивости "Москоммерцбанка" "ccc".

ЦБ РФ недавно рекомендовал банкам конвертировать существующие долларовые ипотечные кредиты в рубли по курсу 39,4 рубля за доллар (примерно на 30% ниже текущего курса) для поддержки заемщиков. Банки не последовали рекомендации, поскольку это привело бы к убыткам и потенциальному нарушению требований к капиталу у некоторых из них. Поэтому представляется маловероятным, что ЦБ РФ будет требовать выполнения данной рекомендации на регулятивном уровне.

Такая конвертация оказала бы наибольшее влияние на Deltacredit, где убыток, оцениваемый в 10 млрд. рублей, был бы равен практически всему его капиталу. Для "Москоммерцбанка" теоретический убыток превысил бы 65% от капитала на конец 2014 г. Для ВТБ24 и "Росбанка" убытки были бы более управляемыми на уровне около 5,6 млрд. рублей (2% капитала) и 3,1 млрд. рублей (3% капитала) соответственно. Влияние на "Сбербанк" и "Газпромбанк" было бы незначительным.