Размышления вслух... Чокасаемо рынка недвижимости

Всем привет! Готовлю тут небольшой курс по инвестициям в недвижимость. Решил делиться здесь интересной информацией

Анализирую информацию из разных источников и вот что получается:

если рассматривать динамику цен за последние несколько десятков лет, то с уверенностью можно сказать одно – что стоимость жилья только росла. Причем за это время цена одного квадратного метра выросла более чем в 100 раз

Если смотреть на динамику цен на недвижимость в Петербурге с 1990 года по февраль 2021 года, то цена квадратного метра в рублях выросла примерно в 150 раз. С момента кризиса 2008 года по февраль 2021 года цены в Петербурге в рублях выросли на 40 процентов в рублях. Простой пример: та же двушка на Кутузовском в сталинском доме на 70 метров. В рублях её цена в 1997 году была на уровне 500 тыс., а в 2008 году она стоила уже 15 млн. Сейчас эта квартира в рублях стоит, с учетом снижения цены в долларах и девальвации рубля, около 30 млн. рублей. Вывод достаточно простой – цены на недвижимость в России в национальной валюте имеют только одну тенденцию – постоянный рост.

Последние 30 лет в России не пролетели в одночасье – были свои взлеты и падения. Поэтому при анализе цен стоит рассматривать их динамику не в целом за десятилетия, а учитывать более короткие промежутки времени. Например, с 1990 года по 2021 год в России цены на недвижимость падали как минимум 3 раза

Первый скачок цен на недвижимость наблюдался в период с 1998 до 2000 годов. Он произошел на фоне резкого снижения мировых цен на товары топливно-энергетического комплекса, который являлся основным направлением российского экспорта

Затем следующее падение цен произошло уже в 2008-2009 годах. События всем известны – мировой финансовый кризис. Тут уже на рынке недвижимости в результате запрета с 2006 года указания цен в валюте и в результате долгосрочного укрепления рубля расчеты были в рублях. И, соответственно, падение цен произошло в рублях. В Петербурге падение цен на недвижимость составило 25%. Цены падали с сентября 2008 года по декабрь 2009-го.

Начиная с лета 2010 года стоимость недвижимости заново начала расти, но в этот раз плавно. В последний раз (до нынешнего кризиса) цены корректировались весь 2015 год. Спустя полтора года рынок недвижимости восстановился, и цены начали расти

2012 г. – первое полугодие 2013 г. и период с начала 2018 г. (для первичного рынка). В 2012 – 2013 гг. опережающий рост цен на жилье был связан с несколькими причинами. С одной стороны, с замедлением инфляции, в том числе из-за статистического эффекта переноса индексации ЖКХ с января на июль. С другой – с ростом спроса на жилье в результате накопленного эффекта роста доходов населения, продолжавшегося с 2010 г., и со снижением ставок по ипотечным кредитам. В 2018 – 2020 гг. превышение индекса цен на жилье в новостройках над индексом потребительских цен было вызвано преимущественно происходившими структурными изменениями на рынке жилья – реформой долевого строительства и связанным с ней ростом издержек застройщиков. Также в этот период низкими были значения инфляции (основание - Аналитическая записка № 2 Банка России от октября 2020 года «Жилищное строительство».).

Как видно по таблице, наибольшая стоимость одного квадратного метра жилья наблюдается в Санкт-Петербурге, Владивостоке и Сочи. Цены на недвижимость в этих городах за последние 7 лет выросли на 25,73%, 44,19% и 39,37% соответственно. А например, в Сочи в 21 году рост составил 76% за год.