Андрей, покупка элитного жилья, действительно, занятие не только приятное, но и хлопотное. Можно сформулировать, как минимум, 5 основных "болей" покупателей:
- Проблема №1 - текущие цены на элитное новостройки. За последний год они выросли практически вдвое. Застройщики перестали давать серьезные скидки на начальном этапе строительства. Учитывая высокую цену квадратного метра (от 600 тыс. руб.) и большие площади элитных квартир (от 100 кв.м) покупателям приходится переплачивать десятки миллионов рублей по сравнению с прошлым годом.
- Ограниченное качественное предложение на вторичном рынке. Выбор пока есть, но он постоянно сокращается. Квартиры в наиболее качественных домах быстро раскупаются, а в морально и физически устаревших - не устраивают покупателей. Если в начале 2020 года в районе Остоженки одномоментно экспонировалось более 250 элитных квартир, то сегодня - около 100.
- Затруднения с ипотекой. Все больше покупателей элитной недвижимости (около 30%) планируют использовать ипотеку. Стандартные ипотечные программы большинства банков рассчитаны на суммы до 30-50 млн. руб. Большие суммы кредитов требуют одобрения кредитного комитета банка и более тщательного анализа заемщиков. В этой связи во многих банках одобрение элитного покупателя может занимать 1.5-2 месяца, а значительная часть заявителей - получает отрицательный ответ.
- Угроза банкротства продавца. После внесения изменений в законодательство о банкротстве риск объявления банкротами состоятельных граждан серьезно растет. Покупка элитной квартиры у продавца, который в последующие месяцы будет объявлен банкротом, создает дополнительные риски, вплоть до аннулирования сделки. При этом продавец не получит автоматически свои средства, а встанет в очередь с другими кредиторами.
- Внимание к крупным сделкам налоговых органов и Росфинмониторинга. В последнее время фискальные и контрольные органы все пристальнее отслеживают источники происхождения денежных средств при покупке дорогой недвижимости. Просто прийти в банк и положить на счет несколько десятков миллионов рублей для оплаты по сделке ( как в лихие 90е) становится проблематичным.
Кроме указанных проблем, покупатели московской элитки часто сталкиваются с неузаконенной планировкой (с серьезными нарушениями, которые невозможно согласовать), некорректно оформленным присоединением чердака в квартире на последнем этаже, потенциальными спорами с наследниками или экс-супругами владельцев, трудностями с проверкой юридической чистоты квартир, оформленных на офшоры, и многими другими неприятностями
В общем, богатые иногда тоже плачут.