Специалист по реализации стратегических планов развития компании «Активо» · 17 дек 2021 · aktivo.ru/realty
Есть несколько основных внешних факторов, которые влияют на изменение стоимости любой недвижимости.
Ключевая ставка
Увеличение ключевой ставки приводит к удорожанию кредитов для бизнеса, а значит и росту цен. Рост цен, в свою очередь, стимулирует увеличение арендного потока и последующее увеличение стоимости самого объекта коммерческой недвижимости (тут важно заметить, что, в отличие от тех же облигаций, изменение ставки отражается на цене паев не моментально).
Индекс потребительских цен и инфляция
С ростом инфляции всегда растет стоимость объекта коммерческой недвижимости. А чем выше цена, тем сильнее запрос со стороны арендодателей на максимальную прибыль: плата за аренду постепенно, но неотвратимо увеличивается. Кроме того, рост инфляции влияет на увеличение розничного товарооборота (если мы говорим про торговую недвижимость). Растущий товарооборот генерирует увеличенный арендный поток, что снова приводит к удорожанию объекта недвижимости, которое делает его еще привлекательнее с инвестиционной точки зрения.
Серьезно влияют на цены социально-экономические факторы
- рост или падение доходов населения (платежеспособность),
- доступность кредитования (тоже напрямую зависит от ключевой ставки);
- динамика ВВП и общее состояние экономики. К примеру, резкий спад неизбежно приведет к снижению цен на недвижимость.
Тип объекта
Фактор, ставший особенно важным после прихода пандемии с ее ограничениями.
Есть много видов коммерческой недвижимости: офисы, склады, специализированная недвижимость (дата-центры), торговая недвижимость крупного формата (ТЦ и ТРК) и торговая недвижимость формата «магазин у дома», стрит-ритейл и общепит, коворкинги, коливинги и гостиничный бизнес. И в условиях локдауна к ним применяются абсолютно разные ограничительные меры, что прямо влияет на их инвестиционную привлекательность.
Яркий пример — офисы, серьезно потерявшие в привлекательности из-за перехода многих компаний на полную или частичную удаленку. В то же время складская недвижимость резко взлетела в цене, так как во время ограничений бурно растет онлайн-ритейл. Торговые центры и торгово-развлекательные комплексы пережили серьезную встряску и многие из них понесли убытки, в то время как продуктовый стрит-ритейл формата «магазин у дома» увеличил показатели выручки. Гостиничный бизнес просел, а коливинги и коворкинги получили некоторый прирост.
«Внутренние» («персональные») факторы
Они играют очень важную роль и недооценивать их — большая ошибка. Главные «внутренние» факторы:
- доходность
- локация
- конкуренция
- трафик
- качество арендаторов.
Также имеют значение возраст объекта, соответствие целому списку норм законодательства РФ (строительных, противопожарных, социально-гигиенических, экологических и прочих) и его состояние, как внешнее, так и внутреннее (инженерные, вентиляционные коммуникации и т. п.).
«Внутренние факторы» сильно влияют на соотношение спроса и предложения и во многом определяют цену объекта коммерческой недвижимости.
ОтвечаетСергей Тихоненко
Локация, планировка, назначение, ситуация на рынке - глобальном, локальном. Весь этот винегрет факторов влияет на цену в большую или меньшую сторону.
На вопросы отвечают сотрудники портала ГдеЭтотДом.ру. В ряде аспектов мнение редакции... · 21 дек 2020 · gdeetotdom.ru
ОтвечаетАлексей Рудь
Добрый день, Саша.
Факторов великое множество. Среди основных:
- тип и назначение коммерческой недвижимости;
- место расположения и прилегающая инфраструктура;
- состояние и капитальность объекта;
- баланс спроса и предложения на рынке.
Но это лишь верхушка айсберга. В реальном сложном мире на цену объекта влияет ещё и экономическая и политическая ситуация в стране. Читать далееde jure - мы оценщики, встречающие вопросы права и сколько оно стоит; de facto - обычные... · 10 дек 2020 · axioma-ok.com
ОтвечаетПавел Ладик
Александра, добрый день.
На данный вопрос прямого ответа не имеется, слишком необъятный Ваш вопрос.
В целом, Ваш вопрос направлен на оценочное и риэлторское сообщества.
Изначально необходимо понимать сегментацию Вашей коммерческой недвижимости.
Традиционно выделяют 3 сегмента коммерческой недвижимости:
1. Офисная недвижимость;
2. Торговая недвижимость;
3. Производственно... Читать далееОтвечаетСветЛана Стрункина
Основные факторы:
- Расположение,
- Планировка,
- Панорама.
Они имеют существенное влияние на цену коммерческой недвижимости.
Далее идет:
- арендная плата,
- отделка,
- площадь,
- пожарная безопасность,
- коммунальные платежи,
- отдельный вход. Читать далееЮридическая помощь в области недвижимости, а также наследственных, семейных, земельных... · 12 дек 2020 · urist16.ru
ОтвечаетНияз Исмагилов
Доброго времени суток!
Хотелось бы добавить к имеющимся ответам свое небольшое дополнение. Цена на коммерческую недвижимость определяется по классической формуле "спрос-предложение", чем больше спрос, тем выше цена на объект недвижимости. На наш взгляд, в сегменте коммерческой недвижимости первоочередное значение имеет деловой климат в стране. Чем меньше давления на... Читать далееЧитайте наши статьи.
Недвижимость. Земля. Наследство. Семейное и жилищное право
Перейти на urist16.ru/blog
Профессионал во всех сферах. Предсказываю будущее. Гадание на яблочной кожуре. Конфедициал... · 10 мая 2021
Факторы бывают разнообразные, и в зависимости от этого цена на коммерческую недвижимость ощутимо меняется то в одну, то в другую сторону. (Прсто добавь воды)
От экономического состояния в стране или в отдельном регионе - это основная причина.
Если брать отдельные здания или помещения, то здесь нужно рассматривать каждый конкретный случай, и все возможных влияющих факторов достаточно много.