Автор ТГ канала "Лабиринт Инвестора"
Публикую инсайты/ды новостроек Москвы. Делюсь... · 5 мая 2022 ·
labirint_investora
Инвестиции в недвижимость, вложение денег. Или как найти «инвест» и не гадать на Луну ?
В своей работе (аналитика и инвестиции в недвижимость) я часто сталкиваюсь c одним и тем же вопросом: «Что вы думаете о таком-то проекте (Жилом Комплексе) и есть ли там инвест» ? Да, забыл представиться, меня зовут Алексей и я автор Телеграм Канала "Лабиринт Инвестора"
Мой друг, по моему скромному мнению — это абсолютно, в корне неверная постановка вопроса. Возможно, более уместным разделить этот вопрос на несколько. А именно:
- Что я (вы) думаю о Проекте ? (Технические характеристики, маркетинговые решения, перспективы локации и т.д.)
- Какие ЛОТЫ в этом проекте могут иметь инвестиционный потенциал ? (Учитываем: отложенный спрос в локации, внешнюю/внутреннюю конкуренцию или «навес», а так же модель «входа-выхода», которая подкрепленна фин. моделью.
Этот гайд (мини курс), я буду стараться писать так, чтобы любой мой подписчик, независимо от уровня подготовки в части аналитики — уловил основные концепции, и освоил прикладные методы.
Забегая вперед, могу сказать, что каждый проект/локация имеют свою специфику и универсального решения не имеют. Поэтому я всегда пишу — между аналитикой и интуиций нельзя ставить «Или», более целесообразно ставить «И».
Да, и еще. Я абсолютный противник такой методологии: оценивать инвест и целесообразность вложения денег в жилую недвижимость по «средней температуре по больнице» или по средней стоимости м2 в локации, пусть даже с применением коэффициентов. Среднее на то и среднее - оно чаще вводит в заблуждение, а не вносит ясность в ситуацию.
И еще, я поделюсь с тобой, мой друг, маленькой тайной — «инвест», в теории, возможен на любом этапе строительства, если ты выбрал правильный ЛОТ и учел все переменные (о которых я напишу).
А максимальную прибыль (в % годовых), ваш покорный слуга, получил за инвест-квартиру в практически сданном Жилом Комплексе, продав ее с собственностью через полгода.
Часть вторая
На растущем рынке и профан заработать может. Только шевелись. А вот в текущих реалиях — требуется больше инструментов, кроме собственной "чуйки", нравицца, капитала и слепой веры.
Как начинается "инвест" у рядового человека ? Правильно - он смотрит обзоры проектов, посещает офисы продаж застройщиков, возможно даже с брокерами по первичной недвижимости. В этом случае новичку-инвестору стараются продать именно эмоции. Факты прячут под ковер, рациональное поведение отключают всеми силами.
Эмоции уместны лишь при покупки "для себя". Инвестору должна нравиться доходность/ликвидность, основанная на цифрах/фактах/выводах.
А локомотивом принятия решения у инвестора - д. б. серьёзный анализ локации и объектов . Основанный на исследовании, математике, ну и на инсайтах (если повезёт). С подтвержденными выводами.
"Инвест" - это в первую очередь математика, статистика, анализ и это работает! "Инвест" - это холодный расчет. А инвестор без расчета - блондинКо.
Немного об интуиции. Интуиция (как говорил Винни-Пух): "Она хорошая. Но почему-то хромает." (с) А все почему ?
Голая интуиция порождает креативную отсебятину. Это когда человек что-то увидел, чего-то нахватался – и из этого породил в голове какую-то ерунду.
По-моему скромному мнению интуиция и аналитика должна работать в связке, а сам процесс должен выглядеть следующим образом:
1) Сначала мы собираем / получаем из реальности некие данные
2) Далее данные превращаются в знания, которые мы потом объединяем с какими-то связями (вот это событие произошло потому, что было вот то-то и то-то) на основании нашего взаимодействия с реальностью.
3) Теперь подключаем аналитику. Аналитика проверяет наши взаимосвязи: подтверждает/ опровергает или обрисовывает скрытые взаимосвязи, которых мы не замечали.
В итоге при взаимодействии данных, интуиции и аналитической проверки у нас может родиться некое представление реальности – или Модель.
Часть третья (Модель)
Модель – одна из самых важных вещей в аналитике/ «инвесте». Именно модель позволяет правильно осуществить анализ: от того какие данные собирать и до того как правильно интерпретировать эти данные.
По-моему скромному мнению — главный драйвер «инвеста» это ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС.
Поэтому, могу с большой уверенностью написать — начинайте с построения Модели отложенного спроса в локации. Ваша цель — увеличить количество потенциальных покупателей на свой лот. И чем больше покупателей, тем лучше. Кто-то ловит 5 «конечников» на 1-н (свой) лот, а кто-то 1-го «конечника» на 20 лотов в экспозиции (с конкурентами). Количество потенциальных покупателей сглаживают просчеты (если они есть).
Какие же данные нам нужно собрать ?
1) Отложенный спрос / анализ локации
2) Внутренняя конкуренция /анализ квартирографии
3) Внешняя конкуренция / анализ локации
Вы заметили, что на этом этапе я пока не касаюсь ценового анализа ? Да, да, это так. На ЭТОМ этапе мы еще не касаемся прогностической аналитики и не осуществляем поиск инсайтов с применением простых описательных статистик.
На этом этапе мы должны ПОНЯТЬ РЕАЛЬНОСТЬ (в виде Модели). Это важно чтобы с одной стороны правильно понимать в дальнейшем цифры, а с другой – чтобы правильно планировать работу и отбирать именно те данные (лоты), которые нам нужны для получения правильных ответов на вопросы (например: есть ли в этом лоте «инвест» и «почему» ?).
И хочу добавить, что аналитические методы не заменяют человека – интерпретацию делает не машина и методы, а человек ! 👀
Построение «Модели отложенного спроса» – достаточно сложная интеллектуальная работа. Она связана как с анализом локации, так и с анализом планировок.
Я сам ни раз читал, как аналитики жилой недвижимости, вроде бы используют аналитические инструменты для прогнозов, но совершенно не понимают Модель. А без Модели эти «предсказания» — аналогичны гаданию на Луну. 🤷♂️
Часть четвертая (построение Модели). Практика/кейсы
Продолжение следует…
Продолжение следует.…😉 А пока поставьте лайк и обязательно подпишитесь на мой ТГ канал "Лабиринт Инвестора" https://t.me/labirint_investora (он вам поможет уловить суть моего мини курса по вложениям денег в жилую недвижимость и рассмотреть/оценить реальные кейсы).
See ya, не переключайтесь !
