📍В канале я часто пишу про «общую доходность, % годовых», когда считаю маржинальность квартиры «под аренду». И именно этот показатель вызывает больше всего вопросов. 12-13% годовых, как это возможно?
Дело в том, что квартира «под аренду» приносит двойной доход:
Во-первых, это рента — регулярно получаемые вами арендные платежи. Во-вторых, это разница между стоимостью покупки и продажи. Чтобы заработать на этой разнице, нужно купить актив по цене ниже рынка, а продать по рыночной стоимости.
Должен добавить, что бы заработать на втором пункте — актив должен обладать ликвидностью. Для тех кто пока не знает, ликвидность — это свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной.
Поэтому для более объективной картины я учитываю в фин модели обе доходности в совокупности, что и является «общей доходностью».
Думаю, что «общая доходность» — это более полный показатель доходности, нежели чем рентная. В то время как рента является мерой доходности, основанной только на арендных платежах, «общая доходность» учитывает аренду, операционные затраты и прирост (или убыток) стоимости актива за определенный период времени.
Давайте приведу пример (с краткими вводными, ведь их обычно гораздо больше) и задам вопрос:
- Вариант №1: покупаем ликвидную квартиру «на ключах» со всей мебелью и техникой, стоимостью 9 млн руб, сдаем ее сразу в аренду за 38-40 тыс руб.
- Вариант №2: покупаем ликвидную квартиру стоимостью 5,7 млн руб и рыночной стоимостью «на ключах» через 2 года 7,2-7,3 млн руб. Через 2 года вкладываем 300-350 тыс в меблировку и технику и сдаем за 30-33 тыс руб.
🔖 Вопрос: Как вы считаете, какой из этих вариантов имеет большую «общую доходность» на горизонте 7-10 лет? 👀
.
#общая_доходность