Юрист в сфере банкротства, основная специализация - оспаривание сделок и ответственность к... · 20 июл 2022 ·
ReadInLaw
Апартаменты и единственное жилье
Читаю новость, что апартаменты не попадут под действие Жилищного кодекса. Новость не удивительна, но напомнила мне об одном казусе.
Представим ситуацию, что у гражданина единственным жильем являются апартаменты. Жизненная ситуация привела гражданина к многомиллионным долгам, а затем и банкротству.
Подлежат ли апартаменты включению в конкурсную массу? Так как закон их не относит к жилому помещению, то и иммунитет единственного жилья на них не распространяется, следовательно, они должны быть включены в конкурсную массу.
Приведу пример дела, где вопрос об исключении нежилого помещения из конкурсной массы был предметом рассмотрения суда:
Фабула дела:
Должник обратился с заявлением об исключении из конкурсной массы имущества, пояснив, что заявленное помещение значится как «нежилое здание».
Переоборудование помещения под жилое было проведено еще в 2014 году, однако в связи с отсутствием надобности разрешительная документация не оформлялась. Помещение используется должником и членами его семьи для проживания (частично оборудована комната для проживания сына, также в данном помещении хранятся его личные вещи и т.д.).
Суд в удовлетворении заявления отказал.
Позиция суда:
“Установлено, что должник не обращался в органы администрации муниципального образования с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое. Техническое заключение в отношении спорного объекта не представлено”.
▪️“Представленные в судебном заседании на обозрение суда и лиц, участвующих в деле, фотографии не могут являться надлежащим доказательством установления категории жилого помещения, поскольку соответствующий порядок перевода нежилое помещение в жилое регламентирован действующим законодательством”.
Судом в итоге сделан вывод, что спорное недвижимое имущество не является жилым, таким образом отсутствуют основания для исключения его из конкурсной массы.
На примере этого дела можно предложить еще более интересный казус. Что, если должник в судебном порядке добивается перевода помещения из статуса нежилого в жилое, но решение об удовлетворении требования будет вынесено уже после реализации имущества с торгов?
Рекомендую также прочитать пример с казусом наследуемого единственного жилья при банкротстве.
1 эксперт согласен
Елизавета Семенова - юрист
подтверждает
Тема банкротства одно время интересовала, и даже писала работу на эту тему. Много вопросов возникает не только к... Читать дальше
Интересный пост, Александр, спасибо.
Может я попробую дополнить эту драматичную ситуацию лучами света. А Вы меня поправьте, если я что-то упускаю.
В силу п.5 ст. 213.25 ФЗоБ, все манипуляции с недвижимостью, в т.ч. перевод из нежилое в жилое должны в период процедуры реализации совершаться фин.управляющим, а не должником.
На основании п.4 ст.20.3 ФЗоБ, фин.управляющий действует не только в интересе кредитора, но и в интересе должника, а проще говоря обязан устанавливать баланс таких интересов.
Право на жилье относится к Конституционным правам (ст.40 КРФ), т.е. оно должно быть учтено фин.управляющим при проведении мероприятий.
В этих условиях, я бы однозначно обратилась от лица должника к фин.управляющему с требованием о переводе объекта недвижимости из нежилого в жилое в административном или судебном порядке. Параллельно можно рассмотреть вопрос о недопущении реализации апартаментов до вступления в силу решения по его переводу. Конкретные меры можно выбрать исходя из стадии процедуры: если было собрание об утверждении положения о реализации - оспаривать в суде; если оно в суде утверждается, то ходатайствовать о приостановлении производства пока в ином споре устанавливается категория помещения; если положение уже на торгах, ходатайствовать перед судом об обеспечке (приостановление торгов). Если сработать оперативно и методично, есть шанс, что жилье получится отбить. Во всяком случае без борьбы тут сдаваться нельзя.
Если фин.управляющий бездействовал и упустил момент, я бы от лица должника пошла с убытками.
Противоправность заключается в нарушении ст.40 Конституции РФ и п.4 ст.20.3 ФЗоБ. Стоимость ущерба определила в размере стоимости жилья той площади, которая требуется по количеству членов семьи должника.
Должник тут ничего не теряет от того, что попробует реализовать такие варианты.
@Екатерина Королева, хорошая мысль. Правда я думаю, что по убыткам на ФУ не получится. Насколько я знаю, процесс перевода помещения их нежилого в жилое не столь простой, перспективы его туманны. Если ФУ докажет, что шансы на успех были маленькие, а процесс бы привел к расходам конкурсной массы, то суд откажет)
На мой взгляд, практика так или иначе поправит этот момент так, что просто апартаменты будут признавать единственным жильем, несмотря на их правовой статус и исключать из КМ