В этой статье я расскажу, как меняются доли детей в квартире, купленной за материнский капитал на доли в другой.
Данная статья полезна тем, кто решил улучшить жилищные условия, переехать в другой город либо оставить себе квартиру, а детям передать новую квартиру или жилой дом?
Если вы не собираетесь оставлять всё как есть и дождаться совершеннолетия детей, то в таком случае я предлагаю самую удобную и безопасную схему – это обмен долями.
Обратите внимание, по закону все действия с детскими долями нужно согласовывать с опекой и мену тоже.
С 2016 года сделки с участием несовершеннолетних по распоряжению недвижимостью удостоверяться нотариально. Услуги платные, пошлина определяется в следующем диапазоне — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20000 руб. Плюс оплата за услуги правового и технического характера, размер который нотариусы устанавливают сами, ориентируясь на региональные пределы, опубликованные на сайте Нотариальной палаты.
Суть схемы проста вы обращаетесь к нотариусу за составлением соглашения о выделении долей в старой квартире и производите обмен на доли в квартире, купленной за материнский капитал.
Небольшое отступление — если нужна консультация, напишите мне онлайн — я работаю со всеми регионами РФ.
Теперь расскажу, какая судебная практика. Почему другие схемы хуже и какие претензии опека имеет.
Если вы имеете другое жилье и до совершеннолетия детей решили продать квартиру с маткапом, то такую схему орган опеки квалифицирует, как обналичивание материнского капитала, иными словами мошенничество.
Недостаток данной схемы в том, что эта схема противоречит самой идее улучшения жилищных условий семьи с детьми.
Достоинство мены в том, что интересы детей и семьи не нарушаются, вы ничего не продаете, а только меняете в пользу детей.
Органы опеки рассматривают заявление о выдаче разрешения в течение 15 дней. И если опека решит запретить сделку, то он должны быть мотивированный.
Другая проблема в том, что опека свой отказ может мотивировать тем, что между детьми с одной стороны и близкими родственниками мамой, папой, бабушками, дедушками, тетями и дядями с другой стороны сделки запрещены. Не огорчайтесь, такой запрет можно обжаловать в судебном порядке.
Органы опеки произвольно запрещать семьям распоряжаться их имуществом не может ( Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П).
Орган опеки не единственные, кто могут вставлять палки в колеса.
Иногда бывает так, опека согласна, а Росреестр регистрировать сделку отказывается, приостанавливает регистрацию права собственности.
Должностные лица смотрят на все: на метры, на умешенные площади, на стоимость долей, подлежащих мене, на разницу долей в цене, на цель сделки, на будущее место жительство детей и расположение новой квартиры. Конкретных критериев не установлено.
Главное, чтобы не нарушались права ребенка. Нужно доказать, что вы стараетесь не просто сохранить прежние условия, а хотите обеспечить выгоду ребенка. Соответственно, в таком случае шансов получить согласие будет больше.
Что-то все-таки проходит хорошо, но иногда проходит все не так гладко.
Например, опека может мотивировать свой отказ тем, что новая квартира и так достанется в наследство детям от родителей. Поэтому до подписания договора и регистрации все согласуйте с опекой.
Коротко о дарении - эта безвозмездная сделка, которая совершаться под условием не может. Схему с дарением не рекомендую, поскольку в этом случае запрет обжаловать в суде не удастся. Раз подарили значит у детей станет больше метров.
После продажи долей, орган опеки потребует разместить деньги на банковских счетах. В такой ситуации у детей будут деньги и метры, но пользоваться деньгами без разрешения опеки будет нельзя. Именно этого опека хочет от вас.
Если одна из квартир продаётся, то жилья в семье становиться меньше. Значит, по мнению опеки детям нужно компенсировать такие потери деньгами.
Вы можете предложить опеке продажу квартиры под обязательство, разместить деньги на банковском счете, а далее попросить согласие у органа опеки использовать деньги на приобретение новой квартиры и выделить доли детям на эти суммы. В этой ситуации опеке нужно предоставить два договора на покупку и продажу квартир. За такие неудобства, продавцы могут у вас попросить скидку в цене.
Если вы переезжаете в другой город, то в таком случае, опека может дать согласие продать квартиру с условием, что в течение 6 месяцев с момента покупки вы выделите доли. И тогда вам не нужно предоставлять договор для согласования.
Документы, самостоятельно в Росреестр через МФЦ передавать не рекомендую, поскольку с 2019 года нотариусы передачу документов в Росреестр осуществляют – БЕСПЛАТНО.
Услуги МФЦ за передачу документов в Росреестр – ПЛАТНЫЕ
Экономии с МФЦ не будет и выйдет дольше по времени.
Если документы передает нотариус, регистрация права займет не больше 3 дней, а у МФЦ от 7 до 9 дней. За регистрацию перехода права собственности потребуется оплатить госпошлину 2000 руб. с каждого собственника.
Договор мены составляет нотариус, но можно подготовить проект договора самому. Правда, за правки нотариус все равно выставит счет как за правовую или техническую работу. Так что сэкономить не получиться, только время потратите.
Ваш #Юрист_онлайн #Андрей_Сериков