В настоящее время количество договоров долевого участия, регистрируемых Росреестром московского региона, превышает количество сделок с вторичной недвижимостью. В ряде регионов количество сделок сопоставимо.
Поскольку в момент заключения договора долевого участия жилье является строящимся, а его качество невозможно проверить, участник долевого строительства (дольщик) принимает на себя как риск нарушения сроков передачи построенного жилья, так и риск получения жилья с качеством, не соответствующим строительным требованиям и договору.
Массовый характер подобных нарушений является причиной для формирования соответствующей судебной практики. Анализ судебной практики показывает, что, в отличие от практики по взысканию неустойки, практические вопросы возмещения убытков при нарушении качества передаваемого жилья являются более многообразными, а преимущественное влияние на результат спора оказывает судебно-техническое заключение специалиста. В настоящее время имеется ряд вопросов правового характера, по которым уже сформировалась устойчивая судебная практика. В то же время, по ряду вопросов разъяснения высших судов отсутствуют.
Ниже приводятся основные выводы, отмеченные в ряде рассмотренных дел.
1. Поскольку ФЗ-214 не устанавливает ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требования о безвозмездном устранении выявленных недостатков, то право дольщика на безвозмездное устранение недостатков или возмещение расходов на их исправление следует из п. 1 ст. 18 ЗоЗПП, п. 1 ст. 23 ЗоЗПП. Наличие вступившего в законную силу судебного акта об устранении выявленного недостатка не освобождает застройщика от ответственности за неисполнение этого требования (Определение ВС РФ № 4-КГ15-70 от 01.03.2016 г.).
2. Поскольку работы по утеплению наружных стен многоквартирного дома не являются действиями по реконструкции, перепланировке и переустройству помещений, ведущими к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, решение общего собрания собственников помещений не требуется, а участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков (Определение ВС РФ № 11-КГ15-9 от 28.04.2015 г.).
3. Дольщик имеет право на взыскание с застройщика суммы расходов на устранение недостатков в квартире независимо от того, делают ли они квартиру непригодной для использования. В случае существенности недостатков у дольщика также появляется право на отказ от договора. (Определение № 18-КГ17-222 от 30.01.2018 г.).
4. При согласовании в договоре материала перегородок застройщик не может в одностороннем порядке вносить незначительные архитектурные изменения в проект, несмотря на допускающее это положение договора. При установлении факта отступления застройщика от условий договора, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания отсутствия ухудшения качества (Определение ВС РФ № 31-КГ17-11 от 30.01.2018 г.).
5. Если у ответчика нет обязанности делать стяжку, возводить стены санузла и выполнять их гидроизоляцию, а любое действие по отделке приведет к изменению площади квартиры, то, при согласованности такого положения в договоре, доплата за превышение площади правомерна (дело Дорогомиловского районного суда г. Москвы.№ 2-2030/2019, пересмотренное МГС 20.11.2020 г. в определении № 33-413101).
6. Если в акте о наличии недостатков установлен срок их устранения, то нарушение данного срока влечет ответственность застройщика в форме неустойки независимо от истечения срока передачи, установленного договором (дело Дорогомиловского районного суда г. Москвы.№ 2-2030/2019, пересмотренное МГС 20.11.2020 г. в определении № 33-413101).
7. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора в случае, если цена квартиры определена в договоре как окончательная и не подлежащая изменению. При этом не имеет значения возможность (невозможность) использования квартиры, относящаяся к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора (определение ВС РФ от 09.03.2021 N 48-КГ20-21-К7, 2-7593/2019).
Анализ приведенной практики по возмещению убытков, причиненных недоделками в переданных квартирах, учитывая все более увеличивающийся объем сделок на рынке первичной недвижимости, указывает на актуальность, работоспособность и востребованность данного института, задачей которого является стимулирование застройщика к выполнению работ с надлежащим качеством и исправлению возникающих недостатков.
В то же время, несмотря на сложившуюся и понятную для дольщика судебную практику в части вопросов, касающихся качества выполнения строительных и отделочных работ, остаются открытыми вопросы последствий злоупотреблений застройщиков, связанных с искажениями проектной площади строящихся объектов, не связанными с фактическим изменением их габаритных характеристик. Данные нарушения осуществляются путем применения различных коэффициентов к площади балконов и лоджий, включением в площадь квартир площадей стояков общедомовых коммуникаций, площадей внутренних перегородок, учтенных в проекте, но фактически не возводимых, иными подобными способами. Подобные действия, по своей сути, являются введением в заблуждение слабой стороны, а их последствием является увеличение цены квартиры, необходимость внесения дополнительной платы при том, что фактически дольщик получает квартиру в тех же внешних границах, что была согласована в договоре.
Даже если определение площади по фактическим обмерам является правильным (а так бывает далеко не всегда), то подобным образом застройщик скрывает реальную цену при заключении договора. При этом возможность отклонения фактической площади от проектной, установленная договором, является очень слабым утешением для человека, купившего именно ту квартиру, которая указана в договоре, на последние и занятые деньги и вынужденного искать иные источники для того, чтобы улучшить жизнь застройщика.
К сожалению, количество случаев успешного противодействия дольщиков подобным злоупотреблениям незначительно, а положительная судебная практика ограничивается единичными решениями на уровне судов первой инстанции, что указывает на необходимость усовершенствования имеющихся правовых механизмов, что вполне может быть сделано путем судебного толкования. До появления подобных разъяснений видится целесообразным включение в иск о взыскании убытков (об уменьшении стоимости квартиры) требования о признании недействительными положений договора долевого участия об определении окончательной общей площади квартиры по данным обмеров в том значении, в котором такое изменение площади не является следствием изменения фактических внешних габаритов квартиры.