Чем апартаменты отличаются от квартиры

Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости.

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. 

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. 

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость.

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса.  Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. 

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. 

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог.

Апартамент. для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

При покупке апартамента семье с детьми государство ничего не субсидирует и никаких льгот не предоставляет. На покупку апартамента материнский капитал тоже не дают.

Постоянно можно зарегистрироваться только в жилом помещении — то есть в квартире. В апартаментах гостиничного типа постоянной регистрации быть не может — только временная по месту пребывания и максимум на пять лет. В апартаментах, которые находятся в деловом центре, не будет даже временной регистрации.

Квартира. Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников.

Апартаменты. Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.

Квартира. Тарифы и нормативы для коммунальных услуг населению контролирует государство. Правительство решает, на сколько они могут вырасти за год, а региональные власти устанавливают нормативы.

Если в каком-то регионе нормативы завышены, может подключиться прокуратура или антимонопольная служба. У жильцов квартир есть инструменты, чтобы поставить на место зарвавшуюся управляющую компанию и заставить ее пересчитать суммы в квитанциях.

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению.

Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. при этом можно использовать вычет по налогу на имущество — 20 квадратных метров.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, людей с инвалидностью и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят капитальный ремонт общего имущества. 

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта.

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы.

Апартамент. для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.