Если он совершеннолетний, то лучше всего оформить договор дарения, т.к. они являются с матерью близкими родственниками. Если несовершеннолетний, то любые сделки по отчуждению недвижимости ребенка провести будет сложно без каких-либо оснований. Простой перевод собствености от ребенка к родителю таковым не является.