Вопросы про налог при продаже квартиры владельцем-ИП.
Несколько месяцев назад по семейным обстоятельствам я продал свою большую квартиру и купил две маленькие. Однако, обстоятельства снова резко сменились, так что я решил теперь продать эти две квартиры и купить загородный дом. За это время цены на недвижимость подросли, и обе квартиры выставлены на продажу дороже, чем я их купил.
И вот вопрос. Я владелец ИП (УСН 6% от дохода). И хотя я квартиры приобретал как физическое лицо и понимаю, что из-за краткого срока сделок мне нужно уплатить 13% НДФЛ на прибыль с каждой квартиры (цена продажи минус цена покупки), не будут ли эти сделки расценены ФНС как предпринимательство? Могут ли потребовать уплатить 6% со всей выручки? Платил с личного счёта, а не ИП, но всё же. Какие есть для такого случая регулирующие нормативы?
Если вы не сдавали данные квартиры в аренду, то опасаться продажи не стоит.
- До конца 2018 года действовали жесткие налоговые последствия при продаже жилых помещений физлицами, которые сдавали их в аренду.
ИФНС на основе мониторинга сайтов по сдаче в аренду, получения запроса по банковским счетам физлица лишала продавца всех привилегий и преференций при продаже. Он не мог применить имущественный вычет или расходы на приобретение в качестве уменьшения налоговой базы и обязан был уплатить налог 13 % со всей суммы продажи. При этом не важно имел ли он статус ИП на момент продажи или статус был прекращен.
- С января 2019 года вступили поправки в Налоговый кодекс, касающиеся жилой недвижимости , сдававшейся в аренду.
"Теперь на сдававшуюся в аренду жилую недвижимость распространяются минимальные предельные сроки владения для безналоговой продажи (3 или 5 лет), а в случае продажи ранее этого срока появляется возможность применения имущественного налогового вычета либо возможность уменьшения дохода на сумму фактических документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Однако в состав фактических расходов не будут включаться ранее учтенные расходы при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов. Эта оговорка относится к ИП. Данные положения подтверждены в Письме ФНС от 17.01.2019 г. № БС-3-11/222). Однако по введенным льготам по срокам владения все не так просто. Формально п.17.1.ст.217 НК РФ, в который внесены соответствующие правки в части распространения на жилую
недвижимость, сдававшуюся в аренду, сроков владения для безналоговой продажи, относится к недвижимости, которая продается, будучи приобретенной после 1 января 2016 года. То есть
из буквальной трактовки поправок следует, что если физлицо владело продаваемой недвижимостью ранее 2016 года и сдавало ее в аренду, то для него по-прежнему нет льготы по сроку владения для продажи без налога."
Тем более в вашей практике это единичный случай. Если физлицо на регулярной основе продает и покупает объекты жилой недвижимости и получает при этом доход, то налоговая может усмотреть в этом признаки предпринимательской деятельности. Тогда надо регистрировать ИП и проводить сделки от ИП, платить налоги по УСН с дохода минус расходы и вопросов у налоговой не будет.
У вас просто изменились личные обстоятельства. Имеете на это право ,доказательства у вас есть.
Спокойно продавайте, указывайте в договоре полную стоимость, заплатите налог с продажи.