Куплю квартиры и буду сдавать!

Наш менталитет уж очень падок на осязаемые активы. Чаще всего, конечно, недвижимость.

Как же много раз я уже слышал фразу:

Предлагаю на конкретном примере рассмотреть эффективность инвестиций в недвижимость на примере обычной московской квартиры.

Предположим, мы купили обычную однушку с обычным ремонтом за 6 млн. рублей. Такую квартиру сдавать в Москве можно примерно за 30 000 рублей в месяц. В год мы будем получать порядка 360 000 рублей. Получаем доходность в 6%

И по нынешним банковским ставкам эта доходность близка к депозитам. Естественно, в рублях.

Но 30к - это всё-таки не чиста прибыль, а пока выручка. Потому что мы забыли вычесть из неё все расходы и издержки.

Понятно, что кто-то перекладывает эту часть на арендаторов. Но, допустим, что в нашем примере её платим мы - владельцы. Это порядка 3 500 рублей за нашу однокомнатную квартиру.

Тут два варианта: либо честно, либо по-русски. Я за первый вариант, потому что в этом случае нас защищает закон от всех казусных ситуаций, которые очень часто происходят с жильцами. А значит 13% с наших 30 000 мы заплатим в качестве налога. Это ещё 3 900 рублей.

В среднем, квартиру надо будет освежать хотя бы раз в 5 лет. Такой косметический ремонт обойдётся порядка 300 000 рублей. Естественно, мы как умные люди будем закладывать это заранее. И откладывать 5000 рублей каждый месяц на протяжении 5 лет. Чтобы потом спокойно сделать этот ремонт.

Хоть спрос в Москве и очень хороший, но в целом это всё равно рынок. А значит полностью исключать вариант того, что хотя бы месяц наша квартирка не будет простаивать, или мы сами не захотим в ней перекантоваться, - нельзя. Но сейчас в расчёты это брать не будем, просто помните об этом.

Теперь смотрим на реальные цифры:

30 000 аренды - 3 500 к\у - 3 900 налоги - 5000 на ремонт = 17 600 рублей чистой прибыли.

Отсюда ещё можно вычесть расходы на страховку, но это прям совсем для любителей безопасности. Поэтому оставим так. И без того получается печальная картина.

17 600 чистой прибыли в месяц, это 211 200 рублей в год. И это аж 3,5% годовых от нашей суммы вложений!

Стоил ли весь этот геморрой такой доходности? Я думаю, нет. Учитывая, что это не полностью пассивный доход. Ведь всё равно нам надо будет искать жильцов, самим или через риэлторов. Общаться с ними и хотя бы иногда заходить проверять. Решать текущие вопросы и т.д и т.п.

Кто-то скажет: ну так она ещё и в цене растёт!

Да, в рублевом выражении растёт и слишком сильно. Настолько сильно, что на рынке надулся огромный пузырь. А исторически мы знаем, к чему это приводит.

Но вот в долларовом выражении, наша отечественная недвижимость ещё не восстановилась аж с 2009 года. Вот такая вот картина.

Что думаете по этому поводу? 👇🏻