В прошлой статье разобрали насколько выгодно сдавать квартиру. И в продолжении темы рассмотрим другой вариант работы с недвижимостью.
А именно, покупку на этапе застройки с последующей перепродажей дороже.
Сразу оговорюсь, что пример ниже взят из практики знакомого. Естественно, это всего лишь пример. И от случая к случаю цифры всегда будут разные. Просто в расчёты подставляете свои суммы и по аналогии считаете.
Пример на цифрах, всё как мы любим.
Предположим 3 года назад в июле мы купили квартиру за 3 000 000 рублей в новом строящемся ЖК. И в июле этого года решили её продать по среднерыночной цене в 4 500 000. Казалось бы, 1.5 млн. чистой прибыли! Класс!
Но доходность принято измерять в годовых процентах. Поэтому считаем:
(4.5 млн. - 3 млн.) \ 3 млн. = 50% годовых
Очень хороший результат. Но это за три года. Поэтому на 50% мы ещё поделим на 3 и получаем 16, 67% годовых в рублях. И это тоже не плохая доходность, учитывая что 2,5 из 3 лет мы просто ждали.
И как мы помним из других статей, рубль - не самая лучшая валюта для создания капитала. Поэтому сравним эти расчёты с твердой валютой - долларом.
В июле 2018 года курс был около 62 рублей за 1 доллар.
3 млн. \ 62 = 48 300$ - это цена покупки нашей квартиры.
В июле этого года курс у нас 74 рубля за 1 доллар.
Поэтому на 4,5 млн., за которые мы продали квартиру мы делим на 74. И получаем цену продажи 60 800$
А теперь считаем доходность в валюте.
(60 800$ - 48 300$) \ 48 300$ = 25,68% за три года. Делим на 3 и получаем 8,5% годовых в валюте на всей дистанции инвестирования в 3 года.
И да, 8,5% в валюте - это неплохая доходность. Но опять же, берём в сравнение индекс S&P 500, который за последние 10 лет показал среднюю доходность на уровне 10-11% в той же валюте. И понимаем, что разница есть.
Только покупая индекс, мы не забиваем себе голову лишними вещами: в каком ЖК купить, с каким риэлтером работать, в каком состоянии сейчас рынок недвижки, документы, налоги, переговоры, сделки. В общем, вся та головная боль, которую испытывает любой спекулянт. А подобный вид инвестирования - это и есть в чистом виде спекуляция.
Но самое главное здесь то, что на это уходит наше время. И это невозможно назвать пассивным инвестированием. Ведь разбираться в тонкостях всё равно придётся, иначе можно просто быть обманутым ещё до покупки квартиры.
Конечно, для увеличения капитала этот вариант подходит гораздо лучше, чем вариант со сдачей этой самой квартиры. Но также не стоит забывать, что рынок недвижимости не стоит на месте. И за последние несколько лет в рублевом эквиваленте он значительно вырос. И на графике отчетливо виден пузырь и очень хороший. Это подтверждают и крупные игроки рынка, которые ждут обвала рынка недвижимости в ближайшие годы, ведь пузырь не вечный.
А что касается долларового эквивалента нашей недвижимости, то там цена до сих пор не восстановилась после кризиса 2009 года.
Конечно, инструменты инвестирования каждый выбирает для себя сам. И у меня не было задачи отговорить вас спекулировать с недвижкой или подтолкнуть. Задача была показать на конкретном примере годовую доходность такого метода и сравнить его с альтернативными инструментами. 🖤
Что думаете про такой способ инвестирования?