№ 13, 27 января

ВЕЧЕРНЯЯ МОСКВА

СРЕДА 27 ЯНВАРЯ 2010

Не более 7-8 процентов всех платежей многоквартирного дома идет на административные расходы

Идем туда, куда послали…

«Бабушка подарила мне квартиру в доме ЖСК. Он построен в 1964 году. Она въехала в него в 1980 году. Я живу в нем уже около 15 лет. Передо мной, как перед собственником, встал вопрос о вступлении в члены ЖСК. Но мне показалось неразумным вступать бездумно, платить вступительный взнос, который (не подтвердив это расчетами) затребовала с меня бухгалтер ЖСК. Она же не ответила мне на вопрос, на какие цели собирают и как расходуют вступительные взносы. По профессии я бухгалтер. Мне даже с профессиональной точки зрения интересны вопросы бухучета в ЖСК. Более того, в 2008 году член ревизионной комиссии нашего ЖСК (на данный момент уже бывший) привлекал меня к проверке деятельности аппарата нашего

ЖСК за 2007 год. Но в ответ на любые мои попытки выяснить, почему, что и как происходит в финансах ЖСК, какова обоснованность расходов, председатель правления и бухгалтер или хамят, или просто не обращают внимания. Председатель, как я выяснила, слабо разбирается в вопросах жилищного и трудового законодательства. Практически всем руководит бухгалтер. Но она в нашем доме не живет. В жилищном законодательстве (юристы это подтверждают) написано, что все решения в ЖСК принимаются с одобрения членов ЖСК. Но в нашем доме большинство живут по принципу «моя хата с краю, за меня ктонибудь как-нибудь решит, а я

есть очень маленькая группа людей, которые читают статьи на темы ЖСК (в том числе и в «Вечерке»), по возможности стараются улучшить состояние дома и территории вокруг него (хоть это и городская земля). Поэтому обращаемся к вам с просьбой ответить на некоторые наши вопросы, на которые я не получила ответа у наших руководителей.

Является ли дом, в котором большая часть жителей не состоят членами ЖСК, многоквартирным домом, который подпадает под совершенно другую главу ЖК и может называться домом ТСЖ? Если ЖСК зарегистрировался и объявил себя управляющей компанией, могут ли все собственники без исключения принимать решения? Чем управляет эта управляющая компания? Могут ли собственники вторичного жилья (такие, какя) быть членами ЖСК? Сколько может быть членов ЖСК от однокомнатной квартиры, имеющей несколько собственников (в долевой собственности)? Из каких средств начисляется зарплата членов правления? В управе района инспектор, курирующий вопросы ТСЖ, заявил нам, что ЖСК и ТСЖ - одно и то же. Как нам кажется, это отдельные главы ЖК и они не совпадают. Надеемся, что вы сможете

нам помочь и подскажете, куда обратиться за консультацией. Очень хочется даже на нашем мелком уровне победить, мягко выражаясь, безответственность и беспринципность как некоторых жильцов дома, так и правления ЖСК».

Светлана Зайкина, ЮВАО.

Путь из ЖСК в ТСЖ

Раньше закон не позволял реорганизовывать ЖСК в ТСЖ, и наоборот. Это было невозможно! Сейчас это делается очень легко. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может быть создано любыми собственниками в любом доме. Даже если он имеет статус ЖСК. Для этого инициативная группа организует собрание (в очной или заочной форме). Если она соберет больше 50 процентов голосов в пользу создания ТСЖ, то подписывает протокол. В нем организаторы указывают, что конкретные лица решили вместо способа управления в виде ЖСК выбрать способ управления в виде ТСЖ. Затем протокол направляют в налоговую инспекцию № 46 города Москвы для регистра-

Bwannatews Содержание теории

СЧЕТ

0.03.

Свой дом дороже общего

не нормируют). Стоимость таких работ определяется самими жителями - членами ТСЖ или ЖСК. Эти расходы вписывают в финансовый план.

Четвертая статья - платеж на административные расходы. Это оплата труда управляющего, бухгалтера, кассира, инженера. Члены правления чаще всего не получают оплату за свой труд. Их труд считается общественной работой. Но бывают случаи, когда председатель правления реально занимается только этой работой. Тогда его оплата включается в эти расходы. В среднем, если посчитать траты на административные расходы, практика города Москвы показывает - они составляют 7-8 процентов от платежей жителей дома. То есть 7-8 процентов денег, собираемых с одной квартиры, идет на оплату труда административного аппарата дома. Кстати, если мы сравним эти расходы с расходами, которые берет ДЕЗ, то там они достигают уже 27-28 процентов! То есть почти треть наших платежей идет в карман аппарата ДЕЗа. Вот почему всегда выгоднее иметь свое собственное правление в доме.

Пятая статья - платеж, который касается только собственников жилья в доме (всех остальных зарегистрирован-

без аукциона - в общую долевую собственность. То есть не само ТСЖ получает право на землю, а каждый собственник жилья в доме в доли, пропорциональной площади квартиры. Это позволяет отмерить участок земли не по периметру отмостки дома, а значительно больший. Его тоже можно использовать для увеличения коллективных доходов.

Вместо послесловия

Если вас как автора письма в «Вечерку» «посылают» и не дают ознакомиться с документами, то это прямое нарушение законодательства. Потому что любой собственник в многоквартирном доме имеет право знать, куда идут его деньги. Финансовый план ТСЖ и ЖСК - открытый документ. Если автору письма нужна консультационная помощь, пусть обращается к нам. Мы консультируем бесплатно.

Совет москвичам

Если вы создали правление ТСЖ или ЖСК из честных людей, то не пожалейте денег и наймите им в помощь профессионального управляющего. Чтобы он умел извлекать доходы и пускать их на ремонт и содержание дома.

Записал Анатолий СИДОРОВ

Александр ТОЛМАЧЕВ, председатель Комиссии по законодательству Союза юристов Москвы, доктор юридических наук: - М-да, дремучи дебри коммунальные, если в них плутают и районные чиновники, и руководители коллективов многоквартирных домов, и рядовые москвичи. Поэтому начнем разговор с самого простого. Итак, ЖСК (жилищностроительный кооператив) и ТСЖ (товарищество собственников жилья) - «не одно и тоже", даже если это утверждает высокий чиновник управы района, курирующий вопросы организации ТСЖ. Это, уважаемая Светлана, - разные правовые формы. По-разному определяется членство и управление в этих организациях. И ТСЖ, и ЖСК являются разными способами управления многоквартирным домом. В доме может быть создано или ТСЖ, или ЖСК, по закону являющиеся управляющими компаниями. Собственники вправе также привлечь к управлению своим многоквартирным домом внешнюю коммерческую управляющую компанию. Если в доме создано ЖСК, ТСЖ в нем зарегистрировано может быть только путем реорганизации существующего ЖСК.

дурилка

Справка «ВМ»

Принципиальная разница

между кооперативом и товариществом в том, что если ты стал членом ТСЖ, то исключить тебя из него, даже большинством голосов, невозможно. Это сделано для защиты интересов владельцев маленьких долей собственности. Уставы ЖСК более жестки. Если человек плохо справляется со своими обязанностями, то большинством голосов его можно исключить из коллектива. С точки зрения дел, связанных с расходами, для кооперативов не существует тех льгот, которые положены ТСЖ. ТСЖ имеет право на городскую собственность, которую не успели приватизировать. Оно может сдавать ее в аренду, получив от города право на так называемое доверительное управление на нежилые помещения. При этом половина доходов уходит в бюджет города, а вторая половина остается на счетах ТСЖ.

ции реорганизации ЖСК в ТСЖ. Вся процедура по времени занимает по закону 7 дней. Если вы, Светлана, уверены, что больше половины жителей дома готовы изменить хоть что-то в своей жизни, то знайте - они имеют право выбрать способ управления домом через ТСЖ. Правда, необходимо иметь в виду, что принимать участие в голосовании по вопросу изменения способа управления вашим домом вправе только члены действующей жилищной организации, т. е. вашего ЖСК.

Таким образом, советую вам и всем небезразличным к судьбе дома вступить в члены ЖСК, чтобы иметь право принимать решения. Берите управление в свои руки. Если вас большинство, вы имеете на

это право.

Другой вопрос связан со

вступительными взносами. Прежде чем платить вступительный взнос, проверьте правомерность взимания взносов. Правомерность взимания взносов определяется уставом ЖСК, внутренними документами, а также должно быть одобрено правлением или общим собранием ЖСК. Обращайтесь

0.85

Коммунальная страна

ущего предро лесе телевидение Показания счетчу На расы

в правление ЖСК или к председателю не только устно, а вручайте официальные письма. Руководство ЖСК будет более сговорчиво.

Право на членство Могут ли собственники вторичного жилья быть членами ЖСК? Ответ таков - могут. Членами кооператива вправе быть собственники помещения (квартиры или нежилого помещения) в вашем доме вне зависимости от факта второго жилья в другом доме.

Сколько собственников,

проживающих в однокомнатной квартире, могут быть членами ЖСК или ТСЖ? Для ответа на этот вопрос надо открыть старый устав ЖСК и посмотреть, как у вас в кооперативе распределяются паи. В домах ЖСК, построенных еще в советское время, скорее всего, в уставе написано, что членом кооператива имеет право быть любое лицо, которое одобряет устав и платит паевые взносы. Если в нем написано, что паи распределяются «путем добровольного волеизъявления граждан», то неважно, сколько человек живет в однокомнатной квартире. Все они - хоть один, хоть два, хоть сто (!) - имеют право быть членами ЖСК. Никаких ограничений, кроме уставных, не существует! Но устав, кстати, можно в любое время поменять. Если вы, Светлана, не хотите создавать в доме ТСЖ, а желаете просто войти в состав старого кооператива и просто сменить правление, чтобы поставить его на правильные рельсы, то в этом случае необходимо организовать собрание, переизбрать правление, переизбрать хамоватого, с ваших слов, председателя правления, ре-

шить иные интересующие вас

Post scriptum

вопросы, касающиеся вашего дома. Все в ваших руках, Светлана! Важно, что большинство в доме разделяют вашу точку зрения, следовательно, вам проще менять ситуацию.

Заглянем в кошелек

Из каких средств начисляется зарплата администрации кооператива? В управляющих компаниях ТСЖ и ЖСК (это специализированные некоммерческие управляющие компании) бюджеты формируются и расходуются так же, как и других компаний, по 5 позициям.

Первая статья (нормированная) - на коммунальные расходы. Они утверждаются правительством Москвы, Региональной энергетической комиссией. Эти органы определяют стоимость электричества, газа, воды, канализации и так далее. То есть нормируемые расходы.

Вторая статья - условно нормированные расходы. Это платеж за эксплуатацию и техническое содержание. Почему «условно»? Потому что государство регулирует количество обслуживающего персонала (электриков, сантехников, уборщиц, консьержей) на один дом. Нельзя в конкретном доме держать их больше. Но вот зарплата этим специалистам не нормируется. Им можно платить и рубль, и 100 тысяч рублей. Отсюда и условность статьи расходов.

Третья статья - расходы на дополнительные, необязательные сервисные услуги. Например, охрану дома. Или оплату домофона, работы озеленителей. Такие услуги оплачивают не по нормативам (их вообще

ных это не касается). Это платеж за содержание общего имущества. В него входят, например, лифты, фонари освещения двора, которые подключены к общему счетчику. Эти раскра распраеялют только среди собственников.

Коммунальные «карамельки»

Источник дохода в многоквартирном доме один - карман его жителей. Но государство подарило им несколько «доходных конфеток».

Первая «конфетка» - нежилые помещения и придомовая территория. Если дом имеет нежилые или другие подсобные помещения, которые можно сдавать в аренду, если он имеет приличную придомовую территорию, чтобы использовать ее коммерчески, если у него есть возможности пристроить какую-нибудь пристройку, тогда коллектив дома будет жить хорошо и плата за жилье будет посильной. Если таких источников доходов у жителей дома нет, то это печально.

Вторая "конфетка" - доходы от использования рекламного пространства. 29 сентября 2009 года вступил в силу новый федеральный закон. Он позволяет все деньги от размещения на стенах дома рекламных щитов, растяжек, вывесок, световой рекламы и так далее переводить на счета ТСЖ или ЖСК. Просто москвичи еще об этом ничего не знают.

Третья «конфетка» - зе-

мельный участок. ЖСК оформляют его в аренду. Для ТСЖ (это четко прописано в законодательстве) участок оформляется бесплатно, без конкурса,

оперативная

СКАНДАЛ

Евангелие от Чертаново

Коммунальные чиновники нагло выбивают долги шестилетней давности

«ДОЛЖНИКИ поневоле». Именно так назвал я свое обращение в редакцию газеты «Чертаново Южное» и в префектуру Южного административного округа столицы в июле 2009 года. Речь в нем шла о том, что ГУ «ИС района Чертаново Южное» разослала жителям дополнительные счета за жилищнокоммунальные услуги, оказанные пять и более лет назад. Мне, например, насчитали«долг» в 374 руб. 59 копеек. Откуда он взялся? Ведь за 21 год проживания по данному адресу не было ни одного месяца, когда бы я оплачивал какие-то иные суммы, нежели в присылаемых счетах.

к работникам ИС за разъяснениями, они «напели», что «долг» относится в основном к 2003 году. Тогда якобы их коллеги что-то не учли. Но у меня есть квитанция - счет об оплате ЖКУ за декабрь 2004 года. На обратной стороне ее тогдашний работник Маркова Е.В. засвидетельствовала своей подписью, что на 01.01.2005 г. за мной долга нет! Кому верить: Марковой или нынешней ее коллеге? И почему коммунальщики спохватились лишь спустя 6 (!) лет, в 2009 году? Кто должен расплачиваться за ошибку (если она действительно случилась) или упущения 6-летнейдавности? Эти вопросы я и поставил в своем письме в высокие инстанции.

Прошло почти два месяца. Но ответа я так и не дождался. Поэтому 2 сентября 2009 года вынужден был обратиться в

СОГЛАСИТЕСЬ, ездить в нашем метро скучно. Из всех развлечений - только редкие песни усопших великих артистов да назойливая реклама, клоками свисающая со стен вагонов. То ли дело поездки в наземном транспорте! Целый калейдоскоп наблюдений.

те!

Жене, которая наведалась

ЗАПИСКИ НА ПРОЕЗДНОМ БИЛЕТЕ

- Гражданочка, проходи-

- Девушка, побыстрее! Вы всех задерживаете! - Тетка, какого хрена уперлась?!

«Гражданочка», «девушка» и «тетка»- это одна и та же дамочка кубических размеров (полтора на полтора метра), которая пытается зарегистрировать свой проездной в и электронном блоке валидатора (в простонародье - «рогатого выкидыша»). Но делает это не элементарным движением, приложив билет к прибору, а по-современному, помолодежному. То есть тыкает в прибор дамской сумкой, в которой, видимо, она и спрятала свой проездной. Обиженный таким неуважением валидатор не откликается. Дамочка настойчиво тыкается в него. Толпа на входе начинает потихоньку звереть. Потому что на улице чичер - мелкий снег с ветром. Дамочка роется в сумочке. Билета там нет. По«Дом ходу она вспоминает, что, возможно, положила его в карманкурткииначинаеттыкать в прибор пузом. Валидатор презрительно молчит.

-Слышь, тетка, а ты задом в него ткнись, - рычит продрогший мужик.

Дама заливается злым румянцем, но не прекращает телодвижений. Ласковые «гражданочка» и «девушка» в ее адрес уже закончились. На входе самый нетерпеливый пассажир тихо цедит эпитеты на буквы «с», «д», «б» и другие. Наконец до «полуторакубовки» доходит, что проездной у нее в крошечном мешочке,

правительство Москвы. Но в префектуре ЮАО, как видно, и на правительственных чиновниковпосматриваютсвысока. Лишь в середине октября мне наконец пришел ответ за подписью первого заместителя префекта В. Ю. Щербаковой. Иначе как отпиской назвать его нельзя. Чиновник сообщил, что, дескать, «задолженность образовалась из-за несоответствия начислений и оплат в указанных периодах». Посоветовал для уточнения

Компетентное мнение «ВМ»

Дарья СЕЛЕЗНЕВА, юрисконсульт: - Документы с таким затянутым сроком платежа лучше не читая выбрасывать в мусорную корзину. Ни один суд не примет их для рассмотрения «за истечением срока давности». Ни в одном суде чиновникам из ГУ ИС не удастся доказать виновность плательщика. Так что страдания автора публикации отчасти порождены им же самим. Это не та истина, которую стоит искать.

сумм, периодов и причин возникновения задолженности обратиться в абонентский отдел сь. Ни слова по существу моего вопроса: почему долг образовался и вылез через 6 лет и почему я должен платить за чьи-то просчеты?

Пришлось снова обращаться в правительство Москвы. Там поняли, что от замов префекта вразумительного ответа добиться нельзя и направили мое письмо в ГУ "ИЗ Южного административного округа». Крутые окружные спецы думали над ним до середины декабря, Прислали мне "филькину грамоту» с пространной таблицей

Приложитесь… задом

Уникальные способы развлечения пассажиров в общественном транспорте

который повешеннашеювроде медальона и располагается аккурат напротив… интимного места. Мадам яростно тычет этим местом в валидатор. Тот оживляется (мужского рода все-таки прибор!) и начинает зазывно подмигивать зеленым огоньком. Пунцовая от злачных телодвижений бабеха наконец-таки вваливается в салон. За ней остальная очередь! Пое-ехали!

Дивное это изобретение - транспортные карты! Куда их москвичи только ни прячут! В дамские сумки, портмоне, нагрудные карманы, за отворот шапок и кепок, в нарукавные карманы, в брелки, кошельки так далее и тому подобное. Студенты и дамы в возрасте

ямщики! Заканчивалось это «Евангелие» от чиновников ГУ ИС следующим поучением: «списание задолженности в связи с истечением срока исковой давности может быть произведено только по решению суда». В переводе с языка хамов это звучит так: ты виноват уж тем, что нами ты назначен. Как вещал один известный демагог, "наше дело - вымазать грязью, а отмываться будете вы!» Но в Законе о защите прав потребителя говорится, что компенсировать подобные «задолженности» должен тот, кто их создал. Ему и мочалку в руки.

Николай ДАВЫДОВ

развлечений» на колесах

«ягодок» укрывают их даже в задних карманах брюк и джинсов. Так и отмечаются на входе, уткнувшись лбом или задом в кружок электронного прибора. А ему и весело. Забавно - через раз не срабатывать. И начинаются танцы на входе! Концерт без заявок. Благо торопиться некуда - впереди транспортная пробка на полтора часа.

Не отстают от пассажиров и организаторы транспорта. Тоже придумывают различные развлечения. То проверкубилетов в давке учинят, то

в адской пробке начинают

687

3

MOZERLY

цифр, которые, по мнению директора этой организации Р. С. Ярыгиной, должны были убедить меня в том, что эта контора не признает за собой никаких грехов! Их позиция была такова: за авансовые квитанции, корректировки сальдо и прочие бухгалтерские выкрутасы должны нести ответственность исключительно квартиросъ-

строго поучать москвичей тому, как надо правильно оплачивать проезд (за какой хрен, спрашивается), то отопление в салоне отключат, то затопят так, что хоть веник проси. Последнее изобретение - рекламный телевизор. Мелькает там что-то на водительской кабине: леса, горы, рыба, электронный мужик, который не знает, куда бабки свои пристроить, громадные торговые комплексы по продаже плюшевых мишек. Стоишь себе в пробке, пялишься на эти чудеса - время-то и бежит незаметно. Одна досада - устроители этого телеразвлечения ухитрились так установить опорную стойку, что экран для зрителя она

разрезает ровно пополам. Вот народ и качает головой вправо-влево, пытаясь понять, куда нереальный москвич пристроит свои нереальные доходы. Вправовлево, вправо-влево: бах головами друг друга!

- Ты чего, козел, башкой крутишь?!

-Да пошел ты, барран!… Слово за слово - подрались. А народу приятно: какое-никакое, а развлечение. Так, смотришь, из точки «А» в точку «Б» и доехали. Хорошо, когда всем весело! Емельян ПАХОТНЫЙ