Как протащить в ипотеку дорогую квартиру?
Иногда бывает очень тяжело, а иногда практически невозможно протащить в ипотеку дорогую квартиру.
Нет, я не про завышение. Я про квартиры в одном и том же жилом комплексе, но одни дороже других таких же в 2 раза, а то и более. По причине видовых характеристик или более высокого статуса корпуса.
Какие рекомендации при этом дадите? Как работать с оценщиком и Сбером? В основном этот вопрос про Сбер.
НедвижимостьИпотекаКвартира
Андрей КомпасНедвижимость
· 1,6 K
de jure - мы оценщики, встречающие вопросы права и сколько оно стоит; de facto - обычные... · 22 июл 2022 · axioma-ok.com
ОтвечаетПавел Ладик
Андрей, добрый день.
К сожалению, универсального ответа на данный вопрос нет, как впрочем и однозначности с любым дорогостоящим активом.
Сбер, к великому сожалению, банк, который не сильно любит погружаться в сложности обычных людей, поэтому из самых простых вариантов - смена банка на более лояльный к решениям вопросов private banking'а.
Но помимо этого Вам необходимо понимать мотивацию как Оценщика, так и Банка в данной ситуации.
Позиция Банка
В данном случае все будет зависеть от структурировании сделки. Иными словами - если Вы хотите просто кинуть в Банк квартиру (условная цена) в 100 млн. руб. и прикрикнуть: "Ну что?! Вот вам дорогая недвижка" - разочарую, но Банку будут интересны менее дорогие предложения, т.к. оборачиваемость таких активов будет явно выше.
Однако сделку возможно структурировать таким образом, что помимо рискового для Банка актива будет что-то еще. Можно включить поручительства, дополнительное обеспечение, обеспечить Банк дополнительными данными о денежных потоках Заемщика, включить дополнительных Заемщиков с солидарной ответственностью, увеличить лимит страхования и т.п. Здесь важен диалог с Банком и удача с попаданием к заинтересованному сотруднику клиентского блока, который будет за Вас биться всеми правдами и неправдами.
Основной риск у Банка с дорогостоящей недвижимостью физических лиц (далее - ФЛ) - риск скрытой продажи. Иными словами - ФЛ получает деньги, радостно покупает билет в жаркие страны и машет рукой (пример условный естественно) пока действуют отлагательные условия оформления ограничения (обременения) в виде ипотеки.
Вторым риском является риск низкой ликвидности и риск снижения ликвидности в период кредитного продукта - в случае обращения взыскания непонятно кому реализовывать и за какие деньги + сопутствующие затраты + прогноз такого взыскания на многие годы вперед (минимально - обесценение, максимально - утрата залога), за которые как мы видим из текущей геополитической обстановке - возможно все.
При таких рисках Банк может отнести имущество не к II категории качества согласно Положению Банка России от 28 июня 2017 г. № 590-П (далее - 590-П) и соответственно сформировать повышенный резерв по ссуде. Данный момент, что естественно, мало интересен Банку, а учитывая сопутствующие риски - велика вероятность банального отказа от такой сделки.
Помимо вышеописанного Банки не особо любят ст. 350.1 ГК РФ, в которой четко указывается:
В случае, если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю
Т.е. занизить стоимость - тоже не оказывается выходом, но это лучше, чем ничего (естественно для Банка)
Позиция Оценщика
В данном случае позиция Оценщика довольно проста.
Требования законодательства при оценке для целей залога четко трактует п. 14 ФСО № 9 Приказ Минэкономразвития России № 327 от 01 июня 2015
При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки
Помимо этого дополнительные требования к проведению оценки задает п. 4 ФСО № 9 Приказ Минэкономразвития России № 327 от 01 июня 2015
…При наличии у залогодержателя общедоступных специальных требований, предъявляемых к оценке в целях залога, не противоречащих законодательству Российской Федерации и требованиям федеральных стандартов оценки, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.
Оценщик учитывает данные специальные требования залогодержателя, если это оговаривается в задании на оценку…
В 99.9% случаев данные требования к проведению (не путать с требованиями к результату, которые наказуемы) оценки и отражают разницу подходов к ценообразованию между продажами со стороны девелоперов/продавцов (видовые характеристики, удобство расположения на этаже и иные исключительные ценообразующие факторы, которые могут быть учтены определенной категорией лиц) и учету рисков со стороны Банка, у которого данное имущество, в лучшем случае, уйдет с дисконтом в 20-50%.
В обыкновении требования Банков к подготовке отчета об оценке, равно как и проведению оценки, приравниваются к определению рыночной стоимости в среднем (или немного ниже среднего) диапазоне рыночных цен.
Оценщик, в данном случае оценки для целей залога, является консультантом по сделке, который может предостеречь Вас о каких-то подводных камнях в сделке, а также спрогнозировать реакцию Банка на определенные обстоятельства внутри самой сделки, а также имущества (при условии определенного опыта работы с Банком у самого Оценщика).
Мы не исключаем наличие недобросовестных оценщиков на рынке, которые могут себе позволить манипулирование рынком, как в сторону завышения, так и в сторону занижения. Но при этом важно помнить, что в банках существуют профильные подразделения, специализирующиеся на оценке залогов, которые также рассматривают сделку, имущество и отчеты об оценке на предмет рисков, как правовых, так и стоимостных.
В случае наличия дополнительных вопросов - обращайтесь.
Если помогли Вам - поставьте пожалуйста палец вверх.
Подписывайтесь на всякий случай!
По нашему скромному опыту, помимо видовых характеристик, на оценочную стоимость квартиры ипотечным экспертом влияет качество документального оформления.
Самым популярным аспектом на что обращают внимания - узаконена ли перепланировка квартиры?
В частности, мы подготовили статью о том как узаконить перепланировку квартиры в Москве.
Логика в том, что Банку необходимо перес... Читать далее
1 эксперт согласен