Практикующий риэлтор в Петербурге. Вопросы, связанные с покупкой/продажей недвижимости.... · 20 июл 2021 · sergej-slusar.ru
Для чего? Цель у вас какая? Какие возможности? Пожелания? Ниже буду сравнивать апартаменты в апарт-отеле с квартирой в жилом комплексе. Имея в виду, разумеется, что сами условные дома – условно рядом, в одной локации. Иногда буду отталкиваться от мифов, гуляющих по интернету, иногда забавных. Важный и главный факт: апартаменты по статусу – нежилое помещение, своего рода гостиничный номер в частной собственности. И оговорка: в каждом регионе могут быть какие-то свои особенности, которые, впрочем, в любом случае – в рамках федерального законодательства. И да, я живу в Петербурге, пишу, соответственно, о реалиях Петербурга.
1). О собственности. Миф: апартаменты нельзя купить в собственность, можно только в аренду (сроки называют разные). Ответ: апартаменты нельзя «купить в аренду» (это вообще глупость), можно только в собственность. Нельзя (пока) постоянно зарегистрироваться («прописаться»)? Так в гараже, например, или на земельном участке нельзя прописаться. Их что, нельзя по этой причине купить в собственность?
2). Купить для сдачи? Если для сдачи, то апарт-отель – хороший вариант. За небольшой процент (15 плюс/минус) управляющая компания будет сама искать съёмщиков, взаимодействуя с ними от первого до последнего дня самостоятельно. Собственнику остаётся «малость» – получать на карту деньги, «стричь купоны». При этом всегда сохраняется возможность распорядиться собственностью по своему усмотрению – жить самому, продать и т. д. Съёмщикам очень часто нравиться наличие дополнительных возможных услуг: по уборке, если надо – стирке/глажке, завтраку в буфете и т. д. Читал «полезное» предупреждение о том, что, сдавая апарты, труднее уходить от налогов. Мой совет проще: не надо от налогов никуда уходить. Для нервной системы и для кошелька (штрафы же) лучше всё-таки их платить. Об их законной минимизации – к налоговому консультанту.
Купить для собственного проживания? Есть у меня знакомый, который живёт в своей «апарт-однушке». Про уборку, прачечную и буфет я уже сказал. Вызвать сантехника, электрика (часто в счёт оплаты коммуналки) – не более пяти минут. Внизу – ресторан, «офис на час», сауна, различные помещения для отдыха для отдыха, фитнеса, небольшой «кинотеатр» (для «своих»)… Да, за какие-то услуги платить надо дополнительно. Зато ходить никуда не надо, только на лифте спуститься. И «Ты здесь хозяин, а не гость…»
Или вот ещё вариант. Недавно общался с агентом (очень классный специалист, отлично понимает, что делает), которая купила апартаменты для собственного проживания и довольна, переезжать никуда не собирается. У неё не апарт-отель, а так называемое псевдожильё в малоэтажке, даже отделка черновая (в Петербурге это для апартов редкость) – в спокойнейшем и зеленейшем месте в Лахте, относительно недалеко от всем известной газпромовской «кукурузины». Минусы? Общественный транспорт и вообще транспорт – далеко, обязательна своя машина. И магазинов нет. Плюсы? Те же самые: транспорт (любой!) – далеко: тишина и спокойный уют во дворе. Рай земной :). И магазинной толкучки нет: посторонним людям во дворе, а он принципиально закрытый, просто напросто нечего делать.
Есть третий вариант: купить для перепродажи. Тут ответ простой: каждый отдельный случай требует отдельного рассмотрения-анализа. Вне зависимости от того, апарты вы надумали купить или «обычную квартиру».
3). О цене и возврате налога. Апартаменты дешевле квартир в жилом комплексе, от 15% до 30. И это хорошо. Апартаменты нельзя купить по льготной (субсидированной государством) ипотеке. А это нехорошо. Получить налоговый вычет при покупке апартов нельзя. Для тех, кто на него рассчитывал, это нехорошо. Тем, кто его уже получил (лимит за всю жизнь – с цены 2 млн руб., то есть 260 тыс. руб.), – это без разницы.
4). О налоге на имущество. Миф: налог на апартаменты огромный, просто непомерный. Ответ: этот налог устанавливается местными властями – в пределах, обозначенных властями федеральными. В Петербурге на сегодняшний день в процентах от кадастровой стоимости он для «жилья» и для апартаментов одинаковый. Учитывая более низкую кадастровую стоимость апартов (напоминаю: при прочих равных), налог получается не больше, а меньше.
5). О коммуналке. Миф, читаю и слышу очень часто: коммуналка в апартаментах дороже в разы (никто при этом не уточняет: в два раза, три или в четырнадцать). Ответ: коммунальные услуги в апартаментах не дотируются государством (для квартир – дотируюся, что не все и знают), поэтому они чаще всего больше. Внимание: на 15-30% (!), то есть в 1,15-1,30 раза. То есть в месяц владелец «обычной квартиры» платить условных 4 тыс. руб. (для Петербурга обычное дело для однушки-двушки), а владелец апартаментов – условных 5 тыс. руб. «Переплата» в год – 12 тыс. руб. Этот лишний расход догонит экономию на покупке (условных 1 миллион 200 тысяч) лет через 100 (сто)!
А бывают и вовсе «чудеса». Та девушка, которая живёт в апартаментах в Лахте (см. выше, в п. 2) заплатила за коммуналку за июнь 2,9 тыс. руб. Это меньше (!) чем в среднем по Приморскому району в «обычных квартирах».
6). О постоянной регистрации, так называемой прописке. Больше всего шума слышу именно вокруг этого вопроса. Я многих сейчас удивлю: процентов 30 петербуржцев, (и москвичей, кстати) живут не по месту этой самой «прописки». Есть и «прописанные» в других регионах: им так удобно, и это им жить не мешает. Причин этого – сто. Или двести. Проблем – ноль с половиной чаще всего.
Боитесь, что ребёнка не возьмут в детсад или школу рядом с домом? Та и с «пропиской» не факт, что возьмут, если мест нет физически. Знакомый рассказывал: купил отличную квартиру в отличном жилом комплексе вдали от центра (шум и суета условного Невского проспекта ему не по вкусу). Детсад – за окном. Но там нет мест, и жаловаться на это совершенно бесперспективно: не построят завтра ещё один рядом. Власти предлагают устроить ребёнка в другой, километров за пять… А вот с поликлиникой ноль проблем нигде ни у кого в принципе: заходите в ближайшую удобную вам «прикрепляйтесь» и там вам будут этому только рады: они за вас денюжку буду получать, а регистрация ваша их совершенно не волнует. И т. д., и т. п. – каждая ситуация сама по себе, шаблона нет.
7). О СНиПах (строительных нормах и правилах). При строительстве апартаментов они не такие, как при строительстве «жилья» –имеют право быть облегчёнными. Но, во-первых, они всё-таки для людей, просто людей «в гостинице». Во-вторых, они имеют право быть облегчёнными, но не обязаны. И имеют право быть, наоборот, даже усиленными.
В Московском районе (напоминаю, что все примеры у меня – про Петербург) есть недорогие апарты, в которых наружные стены по сравнению с жилыми комплексами тонковаты: зимой может быть не слишком уж тепло, а летом (2021-го к примеру) – жарко. А в Приморском, возле метро «Старая Деревня» один и тот же застройщик строил рядом друг с другом и жилые дома, и апарт-отели. По совершенно одинаковым СниПам строил. С одинаковым качеством, очень хорошим. А у метро «Кучино» и метро «Улица Дыбенко» (разные районы) застройщик строит (есть уже и сданные корпуса) два апарт-отеля, где тепло- и звукоизоляция – лучше, чем в любом ЖК. Кто мешает перед покупкой всё это выяснить!? Тем более что услуги нормальных агентов/агентств по новостройкам, как известно, – бесплатные: им платит застройщик.
8). О земле для застройки. Читал раз такое: жилые комплексы строят на отличной земле, а апартаменты только там, где много лет без перерыва, цитирую: «…в землю выливали радиоактивную ртуть и всякий мусор с ГМО». Без комментариев. Потому что чушь.
9). Об инфраструктуре микрорайона. В одной минуте с метро «Бухарестская» (дорогу перейти) – отличный апарт-отельный комплекс. За метро большущий торгово-развлекательный комплекс. Жилые дома (в удалении от метро), а их там не один десяток, от этого ТРК дальше, некоторые значительно, правда, рядом с некоторыми из них есть три (четыре?..) маленьких магазишки. Школа и детсад, правда, к домам поближе, а вот поликлиника – к апартаментам… И т.д. Кто мешает заранее всё узнавать и выбирать?
Всё. Чернила кончились. Думайте. И выбирайте.
Услуги по покупке и продаже недвижимости. Плюс все вопросы по ипотеке бесплатно.
Перейти на sergej-slusar.ru
1 эксперт согласен
Интересный и развернутый ответ получился
С Праздником Преображения Господа Бога и Спаса нашего Иисуса Христа !
Здоровья, милости и благодати Божией ! Спаси, Сохрани и Помилуй !
@Alexander Kruger, с Праздником!
GURU по переезду в Сочи | где комфортнее жить и отдыхать. Подбор квартир | участков |... · 31 авг 2021 ·
takoysochi
В первую очередь надо ответить на вопрос для каких целей хотите приобрести недвижимость.
После того как Вы определите цель, второй задачей является выбор региона. Т.к. если Вы покупаете недвижимость для отдыха вряд ли Вам стоит рассматривать промышелнные города.
И так в каких случаях лучше покупать апартаменты:
- Вы приобретаете для собственного отдыха, значит Вы... Читать далее
С уважением,
Александр Сахалин
Ваш персональный специалист
по недвижимости Сочи
Перейти на wa.me/79996344554
1 эксперт согласен
Зара Назарян
5 сентября 2021подтверждает
Вполне развернутый ответ
Первый
Автор ТГ канала "Лабиринт Инвестора"
Публикую инсайты/ды новостроек Москвы. Делюсь... · 18 дек 2021 ·
labirint_investora
Апартаменты стоит покупать для рентного бизнеса. Стоимость апартаментов примерно на 20 % ниже квартир, соответственно получаем более высокую доходность.
Но имейте в виду, что есть еще скрытая переменная - налог от кадастровой стоимости. Ставка от 0,5% до 2%. Минимальная ставка налога будет у апартаментов, построенных на земельном участке с назначением: Гостиничное обслуживание.
2 эксперта согласныи1 эксперт не согласен
Олеся Бабина
22 декабря 2021возражает
Помимо налога на землю (собственники квартир налоги на землю не платят), налога на имущество физических лиц... Читать дальше
Рассмотрю все плюсы и минусы покупки аппартаментов в сравнение с квартирой.
1. Цель: если для коммерческих целей, то окупаемость у аппартаментов выше, чем у квартиры.
2. Постоянная регистрация: в аппартаментах можно получить только временную регистрацию сроком на 5 лет и все и то, если данный комплекс имеет статус гостиницы. Как результат вы не можете голосовать на... Читать далее
Помощь в одобрении ипотеки. Получить бесплатную консультацию в WhatsApp.
Перейти на wa.me/79295568506
Риэлтор, консультант в сфере недвижимости и инвестиций, основатель агентства Upright... · 15 апр 2020
При продаже можно учесть фикс налоговый вычет, применяемый для нежилых помещений 250 тысяч рублей или расходы... Читать дальше
Компания «Единый Центр Новостроек» является официальным офисом продаж от застройщиков Санк... · 28 сент 2020 · 1ecn.ru
ОтвечаетАндрей Половков
Если говорить о Санкт-Петербурге, то лет 10 назад апартаментов еще не было, в том понимании, что сейчас строятся целые дома под них.
Я себе рассматривал вариант покупки апартаментов, тк не всегда нахожусь в городе. Удобно, когда есть управляющая компания, есть ресепшн, за твоей квартирой ухаживают, убирают, а если вы собираетесь не надолго сменить место жительство, то и... Читать далее1 эксперт согласен
«Владис» - это специалисты высшего класса в сфере недвижимости. У нас вы найдете мощную... · 10 авг 2021 · msk.vladis.ru
ОтвечаетВЛАДИС
В первую очередь необходимо определится с вашими требованиями, для чего нужна вам квартира, для инвестиций или для того чтобы в ней жить, вторичку или новостройку планируете взять, если планируете для себя то нужно будет пересмотреть много факторов, наличие метро, школ (если у вас есть дети), доступности магазинов и транспортной развязки, а также самый главный фактор... Читать далееРиэлтор, юрист. Любая недвижимость. Консультация тел. +79684726405(WhatsApp)
https://t.me... · 4 мая 2021 · rieltorpolev.tilda.ws
Стоит покупать то, что Вам нужно, а что не нужно не стоит покупать.
Апартаменты возможно стоит покупать, а может стоит купить квартиру, все зависит от цели покупки. Как только будет понятно зачем нужно купить ту или иную недвижимость, можно сделать выбор и приступить к покупке.
Риэлтор, юрист. Консультация, тел. +79684726405
http://rieltorpolev.tilda.ws 
Перейти на rieltorpolev.tilda.ws
Считаю вообще каждый решает сам, что покупать
На вопросы отвечают сотрудники портала ГдеЭтотДом.ру. В ряде аспектов мнение редакции... · 7 сент 2020 · gdeetotdom.ru
ОтвечаетАлексей Рудь
Добрый день. ответ зависит от цели покупки. Апартаменты юридически являются коммерческой недвижимостью. Если вы хотите инвестировать деньги и покупаете апартаменты для последующей сдачи в аренду, то это оправданный шаг. А вот для постоянного проживания квартира подходит больше. Здесь и счета за ЖКУ меньше, и есть возможность получить постоянную регистрацию по месту проживания.
На вопросы отвечают сотрудники портала ГдеЭтотДом.ру. В ряде аспектов мнение редакции... · 16 июл 2020 · gdeetotdom.ru
ОтвечаетАлексей Рудь
Зависит от цели покупки. Если собираетесь проживать сами, то связываться с апартаментами не стоит: здесь нельзя прописаться, это жильё гостиничного типа со всеми вытекающими неудобствами, цены на ЖКУ будут выше, чем в обычной квартире. Если вы рассматриваете покупку апартаментов как инвестицию, то присмотритесь лучше к драгоценным металлам или к валюте.