Инвесторы, расскажите, как вы выбираете ЗПИФы?

Мы сформулировали пять основных признаков хорошего ЗПИФ:

Проверьте через специализированные ресурсы (например, «СПАРК») сведения по УК, управляющей фондом. В идеале нужно запросить в УК сведения о компании, занимающейся эксплуатацией и поддержанием объекта. Наличие задолженностей по налогам и количество человек в штате можно узнать через сайт ФНС. Если компания существует недавно, ещё не обладает известностью и устойчивой репутацией бренда, в штате числятся, условно, три человека, и нет сведений об уплате налогов, то к такой компании следует отнестись с осторожностью.

Пообщайтесь с консультантом о работе фонда и оцените, насколько четко он объясняет механизм генерации дохода и порядок его распределения, а также возможные риски. Методика работы фонда недвижимостью должна быть понятной. Замыливание нюансов и нечеткие объяснения консультанта — повод насторожиться.

«Неквалы» тут лучше защищены от рисков, поскольку все сделки в рамках ЗПИФов более жестко регламентируются Центробанком. Для «квалов» риски выше: несмотря на присутствие в процессе контролирующего регулятора в виде спецдепозитария, формат таких фондов позволяет УК выбирать высокорисковую политику.

Еще обращайте внимание на состав дольщиков. Если есть основной владелец паев, у которого их больше 50% от общего количества, то вы рискуете стать «миноритарием» ЗПИФ.

Отчетность о деятельности фонда должна быть открытой и доступной. В документах должно быть прозрачно и понятно раскрыто максимальное количество информации. Уровень доходности ЗПИФов, владеющих объектом недвижимости, ограничен в силу специфики актива. Если вам предлагают доходность 20–25% годовых от паев коммерческой недвижимости, повторяющуюся из года в год, то, скорее всего, это либо прямой обман, либо организаторы фонда умалчивают механику происхождения дохода и сопутствующие риски.

В начале 2017 года ЦБ ввел нормативный акт с указанием минимальной стоимости пая ЗПИФ недвижимости для «неквалов» в размере 300 тыс. рублей. Это актуально и сейчас — при формировании нового фонда паи ЗПИФ недвижимости в России не могут быть дешевле этой суммы.

Прибыльных вам инвестиций!

Я например смотрю активы ЗПИФа, куда они инвестируют, считают коэффициент Шарпа, он в целом покажет насколько инвестиции оправданы. Плюс ко всему смотрю активность фонда на протяжении его жизни. Только потом буду принимать решение инвестировать туда или нет. Кто-то скажет что слишком заморочено, да, спорить не буду, но инвестиции такая штука, где ошибки непростительны.