Эксперт Кью - все, что нужно знать об аренде жилого помещения
Денис Хузиахметов, управляющий директор Юридической коллегии "Белая сова", разъясняет вопросы по аренде жилого помещения.
Если вы сталкивались с интересными юридическими кейсами по аренде жилого помещения, защищали сторону в данных правоотношениях или просто знаете интересные с правовой точки зрения случаи, дополняйте пост комментариями — давайте приумножать экспертные знания.
Кейс: "Когда срок окончания аренды подходит к концу, начинаются проблемы между арендодателем и арендополучателем. Арендодатель не возвращает денежные средства за износ или несуществующие поломки. Как минимизировать риск?"
Мы вправе самостоятельно установить, кто из сторон и за какие недостатки, возникшие в процессе эксплуатации помещения, будет нести ответственность. Договор аренды должен содержать описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру: почтовый адрес, кадастровый номер, состояние помещения, наличие повреждений внутренней отделки.
При сдаче жилого помещения следует отразить в договоре и акте приемки помещения следующее:
- перечень мебели, инженерного оборудования, бытовой техники и т.п., передаваемого в пользование нанимателю, с описанием работоспособности и наличия повреждений;
- определить сторону, ответственную за ремонт;
- прописать условия о залоге.
Кейс: "Хочу устранить возникшие неполадки за счет собственника квартиры. Это возможно?"
Нужно смотреть условия договора: кто отвечает за проведение капитального или текущего ремонта. Тот, на ком лежит эта обязанность, будет отвечать за выход из строя оборудования. Если по договору это хозяин, значит, такое возможно".
Кейс: "Я снимаю квартиру длительно, и мне очень нужна регистрация. Может ли хозяин квартиры отказать мне в регистрации?"
Если квартира снята на срок более 90 дней, потребуется регистрация квартирантов по месту пребывания. Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации.
Если вы снимаете квартиру в том субъекте, где зарегистрированы сами, регистрация не требуется.
За неуведомление о проживании незарегистрированного гражданина, а также за проживание без регистрации предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
Собственники боятся регистрации из-за правового невежества и нежелании разбираться в законах.
Кейс: "Я снимаю квартиру один, но через какое-то время со мной начиняет проживать мой партнёр/друг/родственник. Обязан ли я уведомлять хозяина?"
Все зависит от условия в договоре. Если по договору требуется согласие, то оно будет необходимо при вселении. В остальных случаях согласие не нужно. Также на вселение несовершеннолетних согласие владельца жилого помещения не нужно.
Кейс: "Хочу уехать из квартиры раньше обговоренного срока в договоре. Чем я рискую?"
Незапланированное расторжение договора грозит убытками для арендодателя: это может быть долгий поиска новых жильцов, оплата услуг риэлтора и т.д. Наймодатель при досрочном выезде нанимателя без надлежащего уведомления вправе требовать оплаты найма за весь период, в течение которого такое уведомление должно быть направлено.
Кейс: "Собственник не регистрировал наш договор и получает оплату за квартиру от меня наличными. Чем я рискую как наниматель, если хозяин квартиры на платит налог?"
Все риски недекларирования дохода от сдачи в наем жилого помещения несет наймодатель, риски для нанимателя отсутствуют в связи с этим нарушением.
Кейс: "При выселении наймодатель не хочет возвращать залог, ссылаясь, что ему нужно компенсировать естественный износ квартиры. Что делать?"
Ущерб должен быть подтвержден и обоснован, удержание в виду гипотетического износа жилого помещения невозможен, тем более, если договор не содержит условие о возмещении расходов наймодателя на косметический ремонт.
Если наймодатель не идет на уступку, возможно обращение в суд для возврата залога.
Денис делится образом договора найма, образом передаточного акта и образцом расписки о получении платы за найм. Все образцы доступны по ссылке.
2 эксперта согласны
https://yandex.ru/q/law/11826881025
Интересный вопрос о проблемах возврата жилья
Интересный вопрос о проблемах возврата жилья
К вопросу о том, как доказать естественный износ и то, что повреждения какие-то были до вас: важную роль играют фото и видеосъёмка состояния квартиры, кроме собственно договора и акта приёма-передачи жилого помещения. Можно назвать - технические средства фиксации состояния имущества.
Крайне важно именно в момент подписания акта приёма-передачи квартиры сделать фото и видео всей квартиры, всех предметов обстановки, отдельно крупно - зафиксировать видимые недостатки. Если у вас на телефоне включена синхронизация фото\видео с облачным хранилищем (например iCloud \ Google photo) - то эти материалы загрузятся в облако, третьей стороне. В будущем будет довольно просто доказать, что фото были сделаны именно в тот день и отражают состояние (повреждения) имущества.
То, что имущество ухудшилось именно процессе обычного использования - можно доказать экспертизой, абсолютно верно. И соответственно требовать дополнительную компенсацию за износ, возникающий при пользовании квартиры - собственник не вправе, компенсация его расходов на ремонт из-за обычной эксплуатации квартиры - заложен в самой арендной плате.
Кроме того, если в первые дни вы заметили какие-то дополнительные недостатки - напишите в whatsapp или электронную почту собственнику, приложите чёткие фото/видео, опишите проблему. В будущем, если собственник через, скажем полтора года при расторжении договора начнёт говорить, что это сломали именно Вы - можно сослаться на эту переписку, сказать что он фактически признал молчанием / отсутствием возражений что недостатки возникли до передачи квартиры.