Юрист в сфере банкротства, основная специализация - оспаривание сделок и ответственность к... · 28 апр 2023 ·
ReadInLaw
Может ли вид голого арендодателя привести к снижению арендной платы?
Необычное судебное разбирательство завершилось в Германии.
Голый арендодатель - один из поводов платить ему меньше
Фабула:
Арендодатель сдавал в аренду офисный этаж в здании во Франкфурт-Вестенде. Само здание частично использовалось для проживания, в том числе и самим арендодателем. Спустя год арендаторы начали платить арендную плату в меньшем размере. Они посчитали, что арендуемый объект имеет недостатки, а своё право на снижение обосновали § 536 BGB
Арендодатель сдавал в аренду офисный этаж в здании во Франкфурт-Вестенде. Само здание частично использовалось для проживания, в том числе и самим арендодателем. Спустя год арендаторы начали платить арендную плату в меньшем размере. Они посчитали, что арендуемый объект имеет недостатки, а своё право на снижение обосновали § 536 BGB
Примечание: BGB - Гражданское уложение Германии. Норма устанавливает, что наниматель освобождается от внесения наемной платы за время, в течение которого вещь была непригодна к использованию.
Арендодатель со снижением не согласился и предъявил к арендаторам иск о погашении задолженности по арендной плате. Окружной суд во Франкфурте-на-Майне иск удовлетворил.
Арендаторы идут в апелляцию
Арендаторы подали апелляционную жалобу, где среди прочего указали, что арендодатель перед восходом солнца выходил голым на лестничную клетку и во двор, чтобы:
Житель или гость, оказавшийся в это время на лестнице, столкнулся с его наготой.
Однако это доказано не было.
Следующим аргументом ответчиков был тот факт, что арендодатель загорал голышом во дворе.
Позиция суда в этой части: (Постановление Высшего земельного суд Франкфурта-на-Майне (OLG))от 18 апреля 2023 г., Az. 2 U 43/22)
- «Вся арендная плата не может быть снижена из-за того, что арендодатель регулярно загорает голышом во дворе. Тот факт, что при этом нарушаются эстетические чувства другого лица, не ведет к его защите, если только поведение арендодателя не направлено конкретно против другого лица. Также нет грубо неправомерных действий по смыслу Раздела 118 OWiG. Пригодность арендованного имущества не ухудшается из-за того, что арендодатель загорает голышом во дворе»;
Примечание: OWiG - Закон об административных правонарушениях Германии. Названная норма устанавливает ответственность за грубое неправомерное действие, которое может вызвать раздражение или создать опасность для окружающих и нарушить общественный порядок.
- «Кроме того, место, где мужчина время от времени лежит обнаженным на своем диване, видно из помещения арендатора только в том случае, если далеко высунуться из окна. Это противоречит предположению о недопустимом, заведомо аморальном воздействии на имущество».
Небольшой успех
Небольшого успеха арендаторы все же добились. Они жаловались также на масштабные строительные работы по соседству с арендуемым помещением.
В этой части суд занял следующую позицию:
- «Спокойствие и солидность престижного жилого района Франкфурт-Вестенде стали частью договорного качества в виде атмосферы места аренды. Шумовые и пылевые выбросы не являются обычным явлением в этом районе и поэтому оправдывают снижение арендной платы, в отличие от других причин, приведенных арендаторами».
Таким образом, решение Высшего земельного суда Франкфурта свидетельствует о том, что загорание арендодателя голым во дворе не является недостатком аренды, если не ухудшается пригодность арендуемого имущества и нет целенаправленного аморального воздействия на третьих лиц.
Интересно, если суд установил, что увидеть голого арендодателя можно только если сильно высунуться, то может ли арендодатель подать в суд из-за слежки за ним?
Про источники информации
Отмечу про суды в Германии. Как и у нас, текст полного решения появляется не сразу. Пока полный тект отсутствует, но скоро он будет опубликован тут.
Сам суд делает пресс-релиз по основным моментам еще до публикации текста решения. Пресс-релиз суда тут. Также суд публикует ссылки на ресурсы, которые написали про дело. Один из таких ресурсов портал Beck-online - считается ведущей правовой базой данных в Германии для юристов, налоговых консультантов, аудиторов и. т. д. О деле они написали тут.
А что еще происходит то в этой Германии?
В советской газете "Правда" такую статью написали бы в рубрике "Таковы их нравы ".
Известный персонаж из мультипликации сейчас бы сказал:
"Феноменально!".
М-да, надо же: до каких только свобод и извращений не доразвилось современное общество, а вид голого человека отчего-то по-прежнему воспринимается как конец света… :-/
@Леонид Ганин, когда очень хочется поменьше аренду, то и вид такой сразу иначе воспринимается))))
Ах! как бы было прекрасно, если бы нам снижали аренду городской недвижимости, покуда Собянин меняет бордюры)))
@Мurova Ruma, Между прочим это вопрос очень интересный и о нём можно рассуждать, особенно применительно к коммерческой недвижимости.
Разная ли стоимость аренды одного и того же помещения до начала перекладывания плитки и после? Я думаю, что да. Справедливо ли, что арендодатель будет получать плату как если бы перекладывания плитки не было? Надо думать) А если он снизит плату, то может потом требовать компенсации с города?)
А потери условного магазина, который лишился удобного подхода должны ли быть компенсированы?) А если магазин вовсе станет банкротом из-за падения спроса ввиду существенного изменения его доступности, кто будет виноват в таком банкротстве?)
Это только вопросы, что приходят навскидку) Так что ваш пример - это вполне та ситуация, где с точки зрения права можно много о чем подумать)