Договор между ТСЖ/ЖСК и собственником, не являющимся членом этих организаций, законом предусмотрен. На практике ни у кого таких договоров нет (либо очень мало). Отсутствие заключенного договора не влияет на права и обязанности сторон, так как они и так все в законах прописаны.
Своим клиентам мы предлагаем такой типовой договор утвердить на собрании собственников, тогда он будет обязателен для всех причастных лиц без дополнительных правок.