Ну первоначально нужно наверное определить какой категории арендаторов вы будете сдавать квартиру. Если студенты - это одно, семейные пары - другое. В посуточной аренде тоже разная клиентура которая имеет свои требования. Нет такого варианта чтобы всем подошло!

Если кратко ответить на вопрос то квартира должна быть

• среднего ценового диапазона,
• однокомнатная или двушка (реже)
• этажность также средняя (разбор вопроса здесь: https://avprrb.ru/articles/pokupka-nedvizhimosti/na-kakom-etazhe-luchshe-pokupat-kvartiru/ ).

Лучшими будут квартиры, расположенные вблизи:

• высших (средне специальных) образовательных учреждений с хорошей репутацией у горожан;
• остановок общественного транспорта (идеал – метро), что привлечет арендаторов и позволит несколько повысить стоимость аренды;
• парковок (вариант под семейное и элитное жилье);
• полноценной социальной инфраструктуры, т.е. аптек, поликлиник, магазинов, детсадов и школ (вариант под семьи с детьми);
• делового центра (вариант под деловых людей и семейных арендаторов).

Ориентировать инвестиции в арендное жилье элитного класса невыгодно. 

Аренда дорогая, поиск жильцов занимает время, надолго сдать «элиту» очень трудно. Результат – частый простой недвижимости впустую, отсутствие прибыли.

Смотри также:

1. Какой доход от сдачи квартиры.
2. Ценовые сегменты рынка аренды жилплощади.
3. Выбор аудитории арендаторов.
4. Критерии покупки квартиры для последующей сдачи в аренду.
5. Выбор городского района.
6. Метраж жилплощади и планировка.
7. Отделка квартиры под аренду.
8. Мебель и бытовая техники в квартире под аренду.
9. Нюансы в сдаче жилплощади.