Какие есть наиболее действенные алгоритмы для расчета окупаемости коммерческой недвижимости?

Как правило, окупаемость нежилых помещений стандартно рассчитывается к арендной стоимости. Например, купили офисные помещения за некую сумму, в арендной стоимости эта сумма к Вам вернётся за 10 лет. Т. е. окупиться за 10 лет. До пандемии считалось для Московского региона окупаемость 7 лет – супер, 10 лет – хорошо. Далее вступали факторы долгосрочности контрактов с арендатором, и каким (их статус на рынке по профилю бизнеса, крупности и т.п.), если он есть или есть такие намерения от претендента. Это более долгая окупаемость, но со стабильным доходом и долгосрочным контрактом 5 лет и более. Именно такой подход нужно брать в расчет изначально по отношению к любому объекту коммерческой (нежилой) недвижимости для покупки в пользование или аренду. Далее нужно смотреть с какими целями и для какого бизнеса Вы приобретаете нежилую недвижимость, подсчитав получаемый возможный доход. Любой бизнес это риск, поэтому необходимо обратить внимание на ликвидности такой недвижимости. Дешево - не значит хорошо в этом вопросе. Возможно, это просто никому не нужно, кроме Вас. Этот вопрос нужно прояснять со специалистом, торгующим такими объектами недвижимости. Коммерческое помещение, здание - объект бизнеса и при определенных обстоятельствах и конъюнктуре на рынке недвижимости её стоимость может стремиться к нулю. Для более четкого понимания нужно взять во внимание стоимость кредита, представив, что Вы это покупаете в кредит по средней ставке кредита банковской системы или действительно рассчитываете приобрести весь бизнес в кредит по определенной ставке. В лучшие времена считалось по средней ставке кредита в 10%, не менее. Часто встречаю клиентов, которые просят что- то продать из нежилой недвижимости из арендного бизнеса и, видя стоимость по которой они это приобрели мне становиться грустно. На вопрос из чего Вы исходили – ответ, как правило, неверный и далекий от рыночных реалий.

Если поднять тему по поводу назначения тех или иных помещений или зданий, там встречаются совсем чудеса связанные просто с нашим менталитетом, а не законодательством. И это не офис 100 кв. метров, а например производственные помещения 1000 кв.м., а то и 10 000 кв.м., где размещено совсем не то, что должно быть. Вопрос документов имеет серьезное значение, о юридической чистоте объекта нежилой недвижимости не пишу, это отдельная тема проверки.