Анастасия, здравствуйте. Прямого запрета на такого рода сделку законом не предусмотрено, однако пенсионный фонд может отказать в выдаче средств мат. капитала на это, если посчитает сделку фиктивной. А посчитать ее таковой он может, если вы итак проживаете в данной квартире, или по факту сделки не предъявляете имущественных требований к продавцу, то есть по простому не живете в данной комнате после ее приобретения. Правда сложно сказать, как они это доказывают, но так как деньги изначально у них - рекомендую учитывать такую вероятность.
Да, можете. Если тетя разделит свою недвижимость на доли, все доли будут принадлежать только ей. А также доля должна быть равна эквиваленту покупаемой комнаты, чтоб было точно определено что ребёнку принадлежит именно эта комната, а не виртуальная часть общей площади квартиры