Какие могут быть риски при покупке квартиры, если продавец не смог погасить ипотеку и продает квартиру, которая еще в ипотеке?

Риск возникает в том случае, если вы гасите ипотечную задолженность из своих средств, а продавец отказывается от сделки. Разберем подробно способы ее проведения.

Продавцом жилья с ипотечным залогом может выступать как банк, так и физическое лицо-собственник. В первом случае покупатель может получить хорошие условия ипотечного кредитования. Процесс оформления усложняется в том случае, если в сделке участвуют сразу обе этих стороны – рассмотрим две популярные схемы сделки:

1. Предварительный договор купли-продажи

Погашение ипотечного кредита покупателем происходит в счет оплаты квартиры с заключением предварительного договора. Это обеспечивает безопасность сделки для покупателя, при этом позволяет обратиться в суд, если продавец решил отказаться от продажи. Сумма к оплате оформляется как задаток или аванс. После получения банком денег с квартиры снимаются обременения и стороны подписывают договор купли-продажи.

⠀

2. Смена залогодателя

Банк-кредитор выступает прямым посредником, деньги покупателя вносятся в две ячейки – сумма к погашению ипотеки и разница в пользу продавца. После одобрения банком сделки купли-продажи подписанный договор направляется в Росреестр. Происходит регистрация перехода права собственности – залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец использует деньги из ячейки для погашения ипотеки.

Получив погашенную закладную от банка покупатель запрашивает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения на квартире, а продавец забирает вырученную на сделке сумму из второй ячейки.

⠀

Второй вариант предполагает меньше рисков для покупателя, но каждый из них по своему сложен. Поэтому эту работу лучше всего поручить эксперту.

Добрый день Галина.

Риск тут только один - банк может быть не согласен с продажей квартиры :) И если это так, то вы просто потеряете время.

Если у вас такая ситуация, то рекомендую взять у продавца копию разрешения банка на продажу квартиры. И дополнительно основываясь на данном решении позвонить в банк и уточнить правда ли банк согласен с продажей квартиры находящейся в залоге.

Галина, здравствуйте. Если банк дал разрешение собственнику ипотечного жилья на продажу, значит скорее всего долгов у него нет. Сама сделка чуть сложнее, однако при правильном оформлении каких либо специфических рисков нет.