Каковы признаки самовольной постройки? Является ли реконструкция дома самовольной постройкой? Что такое реконструкция? Как решить спор?

С 4 августа 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 339-ФЗ). Указанный закон ввел нормы, регулирующие вопросы самовольного строительства, в том числе условия признания постройки самовольной, какими полномочиями обладает орган местного самоуправления при принятии решения о сносе или о легализации постройки без обращения в суд, а также ответственность собственников земельных участков за нарушение градостроительного законодательства.

В Законе № 339-ФЗ уточнено понятие самовольной постройки с последующим внесением изменений в ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ к самовольной постройке относится возведенное или созданное здание, сооружение или другое строение, обладающее одним из условий:

• земельный участок под объектом предоставлен с нарушением установленного порядка.

• разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта.

• не получены необходимые в силу закона согласования, разрешения на возведение объекта.

• объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом постройка будет признана законной, во-первых, если на момент ее выявления нормы и правила, которые были нарушены, утратили силу; во-вторых, при возведении объекта с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка, то есть в случае отсутствия сведений в публичном доступе на момент возведения постройки.

В настоящее время на практике актуальным остается вопрос, что делать с самовольной постройкой: признать право собственности или снести?

По общим правилам для начала строительства объекта необходимо получить в установленном порядке разрешения на строительство. Соответственно, выполнение строительных работ без разрешения запрещено и влечет за собой юридически-значимые последствия, в том числе невозможность получения данного разрешения и признания объекта самовольной постройкой. Те же правила и последствия применяются к реконструкции объекта недвижимости, что подтверждается судебной практикой (постановление АС Дальневосточного округа от 16.05.2017 N Ф03-1546/2017).

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается после подготовки проектной документации и получения положительного результата по итогам проведения государственной экспертизы. Этот документ дает застройщику право осуществлять строительство, а также реконструкцию объекта капитального строительства.

Разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента, проекту планировки территории и проекту ее межевания. А также подтверждает, что объект капитального строительства размещен на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Таким образом, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты. При разрешении спора суд устанавливает факт правомерности действий лица, создавшего объект самовольной постройки, предпринимались ли попытки ее легализации, в том числе к получению разрешений на строительство или ввод в эксплуатацию. Суд выявляет правомерность полученного лицом отказа уполномоченным органом в выдаче необходимых разрешений.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление № 10/22), если судебный порядок используется для упрощения оформления своего права собственности на построенный объект, в иске должно быть отказано. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014 приводит такую же правовую позицию.

Можно сделать вывод, что при завершении строительства объекта недвижимости и обращении заявителя в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку существует высокая вероятность отказа в его удовлетворении, поскольку должных мер к оформлению разрешительной документации он не предпринимал, и отказ в выдаче разрешения на строительство является законным. Представляется правомерным самостоятельно снести объект недвижимости и заново начинать строительство только после получения соответствующего разрешения.

В случае спора признание постройки самовольной и проверка правомерности ее сноса осуществляются судом, в том числе в процедуре оспаривания решения о сносе самовольной постройки или в процедуре оспаривания действий по ее сносу. Так, органы местного самоуправления поселения или городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории) обладают таким правом теперь в строго ограниченных случаях.

Во-первых, при условии отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором возведена постройка, при этом наличие таких документов обязательно на дату начала строительства такого объекта;

Во-вторых, вид разрешенного использования участка с размещенной на нем самовольной постройкой не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

В-третьих, самовольная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта;

В-четвертых, постройка создана без разрешения на строительство, при том необходимость наличия этого разрешения установлена законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Однако в отдельных случаях органы местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольных построек:

Во-первых, самовольные постройки возведены на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключение - если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан;

Во-вторых, в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН или признано судом либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома;

В-третьих, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 г.);

В-четвертых, в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14 мая 1998 г.

Отдельный вопрос самовольной перепланировки или реконструкции объектов недвижимости.

Так, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ является основанием к внесению в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него (п. 67 Правил ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).

Нормы ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества ст. 222, в результате которой возник новый объект.

Сносу подлежит самовольно реконструированный объект при условии невозможности его приведения в состояние, существовавшее до проведения таких работ. При этом самовольной постройкой является не только вновь созданный объект недвижимости, но и другой объект, измененный таким образом, что он обрел новые качественные (определяющие) характеристики.

Так, в Обобщении судебной практики Третьего арбитражного апелляционного суда по вопросам защиты права собственности, одобренном Постановлением Президиума Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2009 г. N 9, указано, что реконструкция недвижимости, произведенная на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными нормативными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. В таком случае нормы ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке применяются к самовольно реконструированным объектам по аналогии закона.

Срок для сноса самовольной постройки и для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки. При этом срок для сноса не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев. А срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года (сейчас этот срок - от трех месяцев до одного года).

Если лицо, на которое возложена обязанность по сносу самовольной постройки или приведению в соответствие с установленными требованиями, не выполнит эту обязанность, то наказание может грозить собственнику земельного участка, на котором возведена постройка вплоть до изъятия земельного участка. Причем решение об изъятии не будет зависеть от того, кто возвел самовольную постройку - сам собственник участка или третье лицо, например арендатор.

Так, согласно ст. 9.5 КоАП РФ за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию влечет наложение штрафных санкций в размере от двух тысяч до одного миллиона в зависимости от субъекта правоотношений.

Ольга Чумакова