На что обратить внимание во время сделок по недвижимости, чтобы не попасть в лапы мошенников?
Мошеннических схем 1000+.
Рассмотрим основные из них и какие документы нужно обязательно изучить и проверить их подлинность.
Обычно в риэлторской практике это называется юридическое сопровождение сделки или просто помощь в покупке квартиры в Москве.
- ЕГРН (расширенная!) - здесь мы смотрим все переходы права собственности и кто собственники на текущий момент. Сравниаем данные с имеющимися документами - правоустанавливающими и правоподтверждающими - свидетельство о праве собственности, договор купли продажи, договор дарения, мены, наследсто и т.д. Смотрим есть ли обременения и запреты на сделку.
- Поэтажный план и экспликаия. Изучаем на предмет наличия перепланировко, далее уточняем у специалистов можно узаконить конкретную переплаировку или нет. Основные перепланировки, котоыре нельзя узаконить - это снос полный или частичный несущей стрены, перенос радиатора на балкон, смещение мокрой точки на жилую зону, обрезка вентиляционного короба.
- Выписку из домовой книги и ЦАБ - кто, когда, куда и на каких основания был выписан иили прописан.
- Если по цепочке фигурирую доверенности - проверяем их подлинность.
- Форму 1 - смотрим есть ли вклейка в паспорте и реально ли это собственник (по фото в том паспорте, который он нам показывает и сравниваем это фото с фото в форме 1).
- Делаем запросы по ранее местам проживания собственника в ПНД и НД с целью обнаружения стоял ли он на учете или нет.
- Проверяем собственника на банкротство.
- Проверяем задолженность по коммунальным платежам.
- Смотрим участовала ли квартира в судебных тяжбах.
- Особое внимание обращаем если среди собственников имеются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане. Решение органов опеки также обязательно нужно проверить.
- Если ранее была приватизация, анализиурем на предмет возможных нарушений.
- Если продавец в браке, обязательно запросите нотариальное согласие супруги на продажу.
Часть из этих документов можно самостоятельно заказать и ознакомится с ними через сай Госуслуг, Росреестра, сервис Россреестра. Либо обратиться с собвтенником в МФЦ и другие инстанции в зависмости от документов.
В самом начале просмотра обратите внимание на стоимсоть - если она выигрышно отличается от других квартир по схожим параметрам - проходите мимо.
Если на этапе просмотра и знакомства с собственником он не может внятно и четко ответить на основные вопросы - когда покупали, у кого, причины продажи предыдущих владельцев, причины вашей покупки и текущей продажи, какие документы вам передавали, кто проверял квартиру перед покупкой, какие риски находили, кто соседи, особенности района и тд и тп. Если продавец плывет или дает невнятные ответы не по существу без конкретики - проходите мимо.
Итак, теперь расскажу на что обратить внимание во время сделок с недвижимостью и каки самые популярные схемы используют мошенники:
Продавец - банкрот. Сделку может оспорить кредитор.
Сделка была проведена умышленно с нарушением Законодательства. Ее легко оспорит предыдущий собственник и заберет квартиру обратно.
В моменте приватизации выписали ребенка, который в ней проживал. Когда ему стукнет 18 лет он придет к вам и заберет часть квартиры.
Нарушены права наследников. Через суд отсудят причитающиеся им иммущество.
Вклейка в паспорте. Паспорт 1 в 1 как у настоящего собственника, только фото другого или похожего человека. Потеря квартиры 100%.
Собственник находился ранее или находиться на данный момент на учете в ПНД или НД. Тут может быть масса сюрпризов для вас в плоть до полной утраты собственности.
Будьте внимательны и всегда страхуйте свои риски компетентным риэлтором!
Безопасной Вам сделки!
Сабина Уразова, Как раз-то продавцы при себе имеют достоверные документы, а покупатель что может предъявить? А? Всегда есть риск оказаться в руках мошенников. Таких примеров предостаточно. откуда бомжи появились? А они не алкоголики. Их просто развели как лохов и они остались на улице. Не спорю, в этом деле в доле кто-то из регистраторов.
Из серии проверки юридической чистоты объекта Сбербанком за 12000р., где большая часть перечисленных, якобы "проверяемых", данных тупо есть в обычной ЕГРН - один из способ Сбера делать деньги из воздуха.
Поэтому о-о-очень сомневаюсь, что большая половина из написанных здесь пунктов вообще проверяется, особенно агентством недвижимости, т.к. указанные в пунктах документы в большинстве указанных случаев может получить только лично сам собственник, либо его представитель по нотариальной доверенности. Но далеко не каждый собственник даст такую доверенность агентству или будет собирать такую кучу документов для него - найдет покупателя попроще! А если и проверяется, то каким образом? - по принесенному продавцом документу? Если продавец захочет обмануть, он принесет вам подделанный документ, и что вы там проверите? Уж если доверенности "шлепают" "черные" нотариусы, то что говорить о каких то справках из БТИ, УК, ЖЭУ и т.д. Единственно, когда можно быть ПОЧТИ уверенным, если вы лично сами ходите с продавцом по инстанциям и видите тот документ, который ему именно там выдают. Но кто из покупателей или риэлторов так делает? - НИКТО!
Могу по пунктам расписать:
3.Выписка из домовой книги - только собственнику дают, посторонним - незаконно выдавать (личные данные).
4.проверить-то подлинность доверенности можно, но даже нотариусы, имея полный доступ к базе доверенностей, не могут гарантировать, что доверенность не отозвана на момент сделки.
5.что за Форма1 да еще с фотографией? Бред полный...
6.Медорганизации не имеют права давать данные посторонним лицам.
8.Смомента перехода права собственности долги остаются у бывшего хозяина, главное открыть новому собственнику новый лицевой на себя сразу после регистрации права. А справка о задолженности - чисто информативный характер носит, и долг не несет никаких последствий для покупателя.
9.Как иголку в стоге сена искать...
10.Какое особое внимание - просто должно быть разрешение опеки, которое также только собственнику дают!
- Эти документы тоже только по запросу собственника и лично ему выдадут.
По второму "разделу":
Если имущество не было арестовано, как кредитор оспорит?
Проверяете, проверяете - а потом сделку оспорят? Не разбираетесь - обращайтесь к специалистам, для этого риэлторы и существуют, они понимают все нюансы сделки.
3.Здесь вопрос гораздо шире, чем просто выписка несовершеннолетнего и обычному обывателю не проверить такие вещи.
4.Это нотариус решает, и никто на это повлиять не сможет, кроме "обиженных" наследников и то через суд.
- Ну если уж с вашей точки зрения паспорт можно подделать, то что говорить об обычных справках из ЖЭУ, УК, БТИ и т.д. которые вам собственник принесет.
6.см п.6 выше и предыдущий п.5
Это точно лучше не рисковать, а пригласить юриста. Тем более при сделках с квартирами, сейчас мошенников пруд пруди.
Люди, ЦЕНА, условия сделки.
Обращайтесь к профессионалам рынка недвижимости.
Вы покупаете или продаете?
Проверять нужно все и людей и квартиру. Не экономьте на риелторе.
Заключайте договор с риелтором, (Агентством).