А потому, что, например, у нас средняя максимальная ставка по вкладам в районе 8% годовых, а не 0-2% — как у западных банков.
Процентная ставка по кредиту формируется из:
— стоимости так называемого фондирования (откуда банк берёт деньги на выдачу кредитов);
— расходов на выдачу и обслуживание (зарплата сотрудников банка, например);
— маржи банка.
И основную долю в процентной ставке занимает как раз стоимость фондирования. У банка своих денег нет (не учитываем уставный капитал, так как в операционной деятельности он использоваться не может), поэтому он сам вынужден занимать их у ЦБ, у других банков в России и за рубежом и у населения (в виде вкладов). Это заимствование платное. Так, банк принял во вклады от населения 1 млн рублей под 7% годовых. Теперь этот 1 млн рублей он должен выдать кредитами, но под ставку выше 7%, чтобы иметь возможность погасить обязательства перед вкладчиками, выплатить зарплату сотрудникам и получить прибыль. Маржу банк закладывает, как правило, в размере 2-3 процентных пунктов из ставки. При этом прибыль банка от выдачи ипотеки мала: ставки низкие, кредит долгосрочный, а одно из ключевых правил экономики гласит: «Деньги дороже сегодня, чем завтра».
В итоге, пока в России не будет дешёвых способов банковского фондирования, ипотечных ставок в 2-3% ждать не стоит.