В этом случае риски возникают как у Покупателя, так и у Продавца.
По документам занижение оформляется таким образом:
- в основном договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре указана одна цена квартиры
- разница по дополнительным соглашениям и распискам, которые на регистрацию не подаются.
Последствия для Продавца:
Покупатели легко "сдают" таких Продавцов налоговым органам:
- осознанно, т.е. идут и пишут "донос", прикладывают все подтверждающие документы
- неосознанно, когда заявляют свое право на получение налогового вычета при покупке квартиры или при продаже такой квартиры менее минимального срока владения предъявляют к вычету все свои расходы на приобретение, включая дополнительные расписки и допсоглашения
- банки, выдавая кредит на покупку квартиры любят прописывать сумму "неотделимых улучшений" фиксируя факт занижения дохода при продаже
Правовых последствий для Покупателя не наступает, а вашего Продавца ждет камеральная проверка, доначисление налога к уплате, пени и штрафы от 20 до 40%. В случае крупной неуплаты-уголовная ответственность.
Последствия и риски для Покупателя:
- налоговая просто не примет в расчет при начислении налогового вычета при покупке сумму по дополнительным распискам , вычет можно будет получить только с суммы по основному договору купли-продажи
- при покупке такой квартиры с помощью ипотечных средств налогоплательщик не сможет получить налоговый вычет с процентов по ипотеке со всей суммы кредита на оплату объекта плюс неотделимые улучшения, так как в Налоговом кодексе РФ не предусмотрено получение вычета по процентам на кредит, взятый на неотделимые улучшения. С января 2014 года максимальная сумма по процентам с 3 млн. (390 тыс.), может получить каждый супруг максимальный вычет при оформлении в общую совместную собственность.
- при расчете налога при продаже ранее минимального срока владения налоговая не примет к вычету всю сумму ваших расходов на покупку, т.е. вы заплатите налог за себя и за "того парня"
И самый главный риск потери всех денег при покупке квартиры с занижением возникает при признании такой сделки недействительной.
С 01 января 2020 года были внесены изменения в Федеральные законы, касающиеся добросовестного покупателя.
В случае признания сделки недействительной, добросовестный покупатель может получить компенсацию стоимости жилья от государства, а не от виновного лица. Ограничение компенсации в размере 1 млн. руб. больше не действует, размер компенсации будет исходя из размера реального ущерба или от кадастровой стоимости.
На основании Федерального закона от 02.08.2019 № 299-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" дополнена главой 10.1. «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения»
В случае признания сделки недействительной Покупателю надо будет доказывать, что он "добросовестный приобретатель".
Отклонение суммы сделки от рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости в размере от 20% автоматически переведет Покупателя в ранг "недобросовестного приобретателя" недвижимости:
- в лучшем случае вы получите компенсацию от государства в размере суммы по основному Договору или вам откажут в компенсации
- истребовать у виновного лица в лучшем случае вы сможете только ту сумму, которая прошла по зарегистрированному в Росреестре Договору купли-продажи
Обычно своим клиентам я готовлю досье "добросовестного приобретателя" на всякий случай и конечно варианты с "занижением" не рассматриваем, только полная сумма в Договоре купли-продажи. Покупка квартиры должна быть надежна и безопасна. Это залог сохранности ваших денег и здоровья.