В какую недвижимость выгоднее вкладывать инвестиции: в жилую или коммерческую? Каков срок окупаемости в том и другом случае?

Разберём на примере Москвы. В качестве дохода от сдачи в аренду квартиры будет поступать ежемесячный платеж от арендатора. Из этих денег вам придётся вычесть налог на недвижимость, налог на доход, а также коммунальные расходы и периодические расходы на поддержание вашей недвижимости в хорошем состоянии.

Так в среднем, покупка хорошей однокомнатной квартиры в Москве обойдется примерно в 10 млн. руб. Стоимость аренды такой квартиры в среднем составит около 40.000 руб. Так мы получим: 40.000 руб. * 12 мес. = 480 000, что соответствует 4.8% годовых. Но мы помним, что из них мы ещё какие-то деньги тратим на коммунальные платежи, налоги и на поддержание квартиры в надлежащем состоянии (косметический и периодически капитальный ремонт). И после вычета данных расходов мы получим, как раз, примерно 4% доходности. Окупаемость такой квартиры по потоку составит более 20 лет без учета переоценки.

При уровне инфляции свыше 6% и доходности от сдачи квартиры около 4%, доходность не покрывает инфляцию. Тем не менее, любая недвижимость, будь то жилая или коммерческая, растет в цене в свете, как минимум, инфляционных факторов. Если же посчитать прирост стоимости и сложить с доходностью, пусть даже ниже инфляции, то, в целом, это позволяет уберечь капитал от инфляции, однако заработать при таком подходе нельзя.

Инвестиции в коммерческую недвижимость – альтернативный сценарий консервативных инвестиций, которые позволяют не только сохранить капитал, но еще и заработать, так как несут большую доходность. В случае с коммерческой недвижимостью, окупаемость объекта составляет 8-11 лет.

Доходность ее также ежегодно растет: все арендные договоры подразумевают ежегодную индексацию с уровнем не ниже индекса потребительских цен (соответственно, с ростом инфляции растут и арендные ставки), увеличиваются поступления и арендный поток – значит, растет и стоимость объекта.

В силу дороговизны объектов коммерческой недвижимости, проще рассмотреть не прямые инвестиции, а коллективные инвестиции через ЗПИФ недвижимости. Так мы получим стабильный пассивный доход, уже очищенный от расходов на владение, содержание, эксплуатацию, управление, в размере 9-12% годовых до вычета НДФЛ.

При прямом сравнении становится очевидна выгода инвестиций в коммерческую недвижимость.