Как посчитать, что выгоднее — ипотека или аренда квартиры?

К сожалению, ценообразование в недвижимости - это одна из достаточно сложных задач даже в рамках подсчета адекватной цены в данный момент. Дело в том, что если при обмене массовыми товарами мы рассуждаем в рамках количества товара проданного по цене за определенный период времени, то в недвижимости, особенно во вторичном секторе, у нас есть цена и зависящее от нее ожидаемое время продажи.

Цена - это то равновесное положение в котором нашелся продавец и покупатель. Чем меньше вы выставите цену - тем быстрее найдется покупатель, чем больше - тем дольше будете ждать.

Многим кажется, что можно ориентироваться по ценам выставленным в интернете, однако в действительности - объявления в интернете страдают "ошибкой выжившего" - долго живут объявления с неадекватно высокими ценами и неликвидным товаром.

-----------------------------------------------------------------------------------

Также существенным страхом СНГшного человека является "быть выгнанным на мороз". Совершенно также неадекватное желание владеть недвижимостью взвинчивает цены. Неготовность женщин заводить дейтей "в съёмном жилье" - тоже является двигателем ипотеки. А также существенным фактором "взвинчивания" цен на жилье является по-прежнему продолжающаяся урбанизация.

Ввиду всех этих факторов часто рост цены жилья в некоторых местностях превышает количество выплачиваемых по ипотеке поцентов.

-----------------------------------------------------------------------------------

Однако, надо сказать, что на сегодняшний день рынок недвижимости уже находится в том состоянии, что чтобы поддерживать спрос на ипотеку - много где ипотечные продукты (кредиты) обладают нулевой маржинальностью для займодателя и в действительности некоторые организации переходят к вопросу отрицательной маржинальности по ипотеке. Почему? Потому что люди с более высокой степенью обеспеченности и лучшим кредитным рейтингом уже в основном обзавелись недвижимостью в нужном количестве для себя.

На первый взгляд вы можете подумать, что "о как хорошо! Банк получается еще и доплачивает мне чтобы я брал ипотеку! Я не могу быть в проигрыше!" Это рассуждение отчасти верно, до тех пор пока мы не зададимся вопросом, а что будет дальше? Что будет когда кончатся люди в вашей категории обеспеченности? И почему вообще банки заинтересованы в таких кредитах, которые дают отрицательную маржинальность?

Ответ здесь такой. Заинтересованы, поскольку они обеспечивают кредитами не только вас, но и сами строительные компании. Фактическ убытки от ипотечных кредитов перекладываются на плечи строительных компаний через кредиты. Эта хитрая схема и держит в данный момент цену недвижимости. Потому что позволяют формально продавать по более высоким ценам, поддерживая видимость спроса по этим ценам. В отстуствии таких хитрых схем неизбежно должно произойти снижение цены на жилье, как старое, так и новое, поскольку цена сейчас заметно выше себестоимости, но необходимые объемы продаж могут быть достигнуты только либо через вот такое ипотечное кредитование, либо через снижение фактической цены. Чем это страшно? Осознанием покупателями, что недвижимость переоценена. Это может вызывать резкий обвал цены, чего в реальности никому не хочется.

Если еще не закружилась голова, то добью следующим утверждением. Существует не так много мест, грубо 15 из 85 регионов в РФ, где идет прирост населения. Именно там растет цена на недвижимость. Именно в этих, грубо, 15 столицах регионов существует смысл покупать недвижимость с горизонтом планирования в 5-6 лет (не в 20 лет).

-------------------------------------------------------------------------------------------

Одним из существенных драйверов миграции является де факто колониальная экономическая система. Которая, де факто выделяет  Москву как метрополию https://www.rbc.ru/economics/20/09/2018/5ba284919a7947cbfc451df8), а во-вторых, разумеется, налоговая система, непропроционально много забирающая на федеральный уровень. Ну и тут дальше примерно столько же текста, сколько я написал.

Еще пару лет назад не предвидилось, чтобы что-то в этом плане менялось, да и все что касается управления не видится, чтобы менялось сейчас. Но коронакризис существенно ускорил схемы перехода некоторых профессий на удаленную работу, что, конечно, в недостаточной степени меняет экономическую ситуацию в целом, но может существенно менять лично вас статус в рабочей экосистеме.

Также, надо учитывать, что при смене политической конъюнктуры (которая не может не произойти на протяжении времени "долгосрочных инвестиций", равновесная цена может существенно измениться в любую сторону, в зависимости от экономического положения стран-соседей, изменения миграционной политики ну и так далее, и тому подобное.) 

-------------------------------------------------------------------------------------------

Как резюмировать всё вышеизложенное? Вложения в недвижимость в данный момент в России примерно также рискованны как вложения в акции компаний на фондовом рынке, или, скажем, также рискованны, но менее маржинальны, чем вложения в коммерческую недвижимость; однако эти вложения до определенной степени дотируются всей системой. Неясно, когда схема текущего ценообразования накроется и накроется ли вообще, но очевидно, что она сейчас держит цены "на хаях". А как говорят в трейдинге "закупился на хаях - прокатился на …. "

Никак нельзя подсчитать - вы де не знаете будущее.

но есть принять боле-менее разумные соображения, то выяснится: что «бухгалтерски» ипотека выгоднее (все-таки ваш лэнд-лорд живет как раз на эту разницу), но позволяет вам быть более мобильным.

В случае ипотеки, в итоге останется квартира. В случае аренды - ничего. Что больше, квартира или ничего? Вот и посчитайте.

А выгоднее всего, взять квартиру в ипотеку и сдать её в аренду.