Как должен быть составлен договор купли-продажи недвижимости, чтобы он максимально защищал интересы покупателя и учитывал все риски?

Из личного опыта.

В принципе, что должно быть в договоре, вплоть до подробностей, знаю и сам. Слова в предложения складывать тоже, вроде бы, научили (Нине Прокоповне отдельное спасибо). Но вот мой бывший руководитель Сергей Владимирович как-то дал мне простой совет: пользоваться услугами людей, которые изо дня в день всё своё рабочее время только этим и занимаются, знают про все нюансы всех необходимых законов со всеми возможными текущими изменениями в них и даже «текущие установки» регистраторов местного (регионального) Росреестра.

С тех пор я «протоптал дорожку» своим клиентам-покупателям (и себе самому) в один из юридических центров, где такую услугу оказывают. Кстати, эти же специалисты готовят договоры и нотариусу, который работает там же, то есть являются его помощниками. Но у них можно заказать и «простую письменную форму» без нотариального удостоверения, что, разумеется, значительно дешевле. Цена услуги, как мне кажется, вполне символическая – учитывая как серьёзные финансовые риски (о чём, собственно, вы и спрашиваете), так и ненужные «хлопоты» и потерю времени при приостановке регистрации.

При этом присоединюсь к ответу коллеги Максима Валерьевича Быстрова. Рискует, конечно, больше покупатель, поэтому, как правило, и договор (подготовка) – «с него». Но продавцу (и его риэлтору) без вариантов изучить текст договора и, в случае необходимости, его отредактировать. Если сторона покупателя отказывается внести необходимую правку, то можно подумать и о целесообразности этой конкретной сделки.

И ещё пример из практики. Была у моего клиента-продавца покупательница, у которой муж – не просто юрист, а Заслуженный юрист Российской Федерации, кандидат юридических наук. Так он мне рассказал, что писал договор не сам, а попросил это сделать коллегу, который специализируется в том числе на сделках с недвижимостью и регулярно составляет подобные договоры. Кстати, мой руководитель, давший мне совет и пользующийся услугами того же юрцентра, что и я, сам имеет диплом юриста и является очень опытным и грамотным риэлтором.

Последний совет. Все ведь мы люди-человеки? Где бы и кто бы не составлял вам договор купли-продажи – проверьте его на технические ошибки: буковки и цифирьки в данных паспортов, в предыдущих договоров-оснований о праве собственности, в адресе объекта (литера, к примеру, могла появится, которой не было в старых документах!) и т. д., и т. п.

Резюмирую. Вы спросили «Как должен быть составлен договор...», а я фактически отвечал на вопрос «Кем должен быть составлен договор...». Ну… вот именно так. И упаси вас Кетцалькоатль )) от скачивания «болванки» (она же «рыба») из интернета. Даже если какой-то конкретный сайт вам кажется «красивым и правильным». «Скупой платит дважды»! Одна моя клиентка, цитируя свою мудрую маму, как-то добавила: «...а экономный – трижды».

Договор должен защищать риски обеих сторон. Составлять его должен юрист. Если учитывать риски лишь одной из сторон, договор считается кабальным.