В каких случаях необходимо платить налог с продажи квартиры?

Необходимость платить налог при продаже квартиры возникает в случае, А) если не прошёл минимальный предельный срок владения и Б) имущественный налоговый вычет, который можно при этом применить, не уменьшает размер налога до ноля.

Срок может быть трёх- и пятилетним. Трёхлетний, если собственность возникла на основании наследования, договоров дарения от близкого родственника (по Семейному кодексу), приватизации, пожизненного содержания с иждивением (ренты), а также если жильё в собственности единственное. В остальных случаях – пять лет.

Срок владения при наследовании начинается со дня смерти наследодателя (ст. 1114 Гражданского кодекса РФ), при покупке по ДДУ или по другому договору, связанному с долевым строительством, по договору об участии в ЖСК, переуступки ДДУ – со дня полной оплаты по нему. При получении в Москве квартиры по реновации – со дня регистрации собственности на ту квартиру, взамен которой предоставлена новая. При приращении долей в одном объекте - от срока владения первой долей. Если право перешло/возникло на основании решения суда – со дня его принятия. Срок прошёл? Налога нет, даже декларацию подавать не надо.

Срок не прошёл? Налог можно уменьшить, иногда до ноля. Налогооблагаемая база – либо цена по будущему договору купли-продажи, либо 70% от кадастровой стоимости; не на выбор, а что из них больше. Способов её уменьшить два – на выбор налогоплательщика.

Первый: отминусовать от налогооблагаемой базы 1 млн руб. Это лимит как с одной продажи, так и в одном году, если продаж было больше одной. Второй: отминусовать расходы по приобретению, расходы наследодателя/дарителя по приобретению, налог, уплаченный при получении в дар, если дарение было не от близкого собственника. Если налог уменьшился до ноля – в налоговую инспекцию обратиться тем не менее надо: подать заявление на вычет и декларацию 3-НДФЛ, хоть она и нулевая.

Налоговый кодекс надо смотреть не в бумажной книге условного 2019 года, а в интернете – с самыми последними поправками. Поправки (кстати, в пользу налогоплательщика чаще всего) бывают довольно часто. Скажем последняя, уточняющая одну подробность про срок при покупке новостройки (ДДУ и т.д.) была меньше месяца назад, 02.07. 2021. По сообщениям СМИ, готовится очередная поправка – по сокращению срока для семей с детьми. Ждём...

По срокам подробней смотрите статью 217.1 Налогового кодекса РФ, по вычетам статью 220. Многие детали разъясняются в письмах Министерства финансов и/или Федеральной налоговой службы. Бывает, что надо ещё смотреть местное законодательство: субъекты федерации, к примеру, имеют право сроки уменьшать – см. п. 6 ст. 217.1.

Вопрос минимизации налогов, как и вообще их уплаты надо понять, определившись с решением, не после продажи недвижимости. Не разобравшись предварительно, можно потерять напрасно немалую сумму – почитайте один показательный пример в этом моём посте.

Рекомендую перед продажей обратиться всё-таки к налоговому консультанту, обязательно к практикующему, следящему за всеми изменениями и знающему, как ведёт себя по разным вопросам налоговая инспекция. А лучше на всякий случай – к двум: они все «живые люди» и в сложном случае иногда могут что-то и пропустить. Услуги налоговых консультантов стоят недорого, а «скупой платит дважды», «очень экономный – трижды» (последнюю мысль подарила мне не так давно умная клиентка, цитируя свою умную и мудрую маму).