В каких случаях необходимо платить налог с продажи квартиры?

При продаже квартиры ранее минимального срока владения и получения при этом дохода-налогоплательщик обязан оплатить 13 % НДФЛ.

До 31 декабря 2015 года действовал единый срок минимального владения 3 года.

С 01 января 2016 года в Налоговый кодекс были внесены существенные изменения.

Срок 3 года сохранился по следующим основаниям права собственности:

• приватизация
• наследство
• дарение от близкого родственника или члена семьи
• по договору пожизненного содержания с рентой

Во всех остальных случаях : 5 лет

С января 2020 года без налогов можно продать единственное жилье через 3 года.

При этом должен быть соблюден статус единственного жилья согласно Налогового кодекса РФ ст.217.1 пункт 3 подпункт 4:

" В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

• в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
• При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

Срок владения недвижимостью не всегда отсчитывается с момента регистрации права собственности в Росреестре, например:

• по наследству-с момента смерти наследодателя
• если имущество получено в наследство от супруга-то срок владения отсчитывается с первоначальной даты регистрации права собственности умершим супругом
• по приватизации до 1998 года-с момента подписания Договора на передачу помещения в собственность граждан, регистрация Договора не была обязательной
• по приватизации после 1998 года- с момента регистрации права собственности в Росреестре
• при изменении размера доли в квартире- с момента регистрации собственности на первую долю
• объединение двух квартир в одну- с даты регистрации собственности на исходные квартиры
• при разделе имущества супругов, нажитого в браке-с даты регистрации прав на объект при его первоначальном приобретении
• жилье получено по решению суда- с даты вступления в силу решения суда
• по жилой недвижимости, купленной по Договору долевого участия или переуступке прав требования (изменения с 23.11.2020 г.)-с момента полной оплаты по ДДУ или переуступке. Эти изменения касаются сделок, начиная с 2019 года. Налогоплательщики, которые в 2019 году продали объекты недвижимости, купленные по ДДУ(переуступке) могут подать уточняющие декларации и вернуть излишне уплаченный налог. Для единственного жилья-срок владения для безналоговой продажи 3 года, для не единственного-5

Расчет налогов при продаже квартиры.

С января 2016 года доходом при продаже считается та сумма, что больше:

• либо 0.7 от кадастровой стоимости объекта недвижимости
• либо цена в договоре купли-продажи

С дохода вычитаете ту сумму, что больше:

• либо имущественный вычет 1 млн. руб.
• либо расходы на приобретение квартиры.

Если квартиру покупали в черновой отделке и это указано в договоре, то можно учесть в расходах затраты на ремонт квартиры.

С положительной разницы 13 % НДФЛ.

В декабре 2019 года в Налоговый кодекс были внесены две существенные поправки, которые позволяют оптимизировать налог при продаже менее минимального срока владения объектов, полученных по дарению и наследству:

• До 2019 года при продаже таких объектов налогоплательщики могли рассчитывать только на имущественный вычет 1 млн. руб.(жилые объекты недвижимости) и 250 тыс. руб. (нежилые объекты) с дохода от продажи
• С 2019 года налогоплательщик имеет права уменьшить доход на подтвержденную сумму расходов на приобретение объектов дарителем (близким родственником или членом семьи) или наследодателем.
• При дарении не от родственника или члена семьи одаряемый платит налог 13% от кадастровой стоимости( или с суммы в договоре, но не меньше 0.7 от кадастра), при продаже такого объекта ранее минимального срока владения с 2019 года он может вычесть с дохода сумму кадастровой стоимости.

Если ранее вы не воспользовались своим правом на получение налогового вычета при покупке жилой недвижимости. Он предоставляется с максимальной суммы 2 млн. руб. (260 тыс. руб.) и с фактически уплаченных процентов по ипотеке с максимальной суммы 3 млн. руб. (390 тыс. руб.), то при продаже можно сделать взаимозачет налогов. С 2014 года налоговый вычет отвязан от объекта недвижимости и принципа однократности.